den richtigen Immobilienpreis finden: UNSER RATGEBER
PRIVATER IMMOBILIENVERKAUF MIT TOP-PREIS: EIN KOMPLEXES VORHABEN.
Sind Sie gerade an einem Punkt in Ihrem Leben, an dem eine Veränderung ansteht? Haben Sie geheiratet und die Familienplanung lässt Sie überlegen, von einer Wohnung in ein eigenes Haus zu ziehen? Oder sind die Kinder bereits aus dem Haus und der Wohnraum ist für Sie zu gross geworden? Gründe für einen Immobilienverkauf gibt es viele. Aber nicht immer sind die Veränderungen im Leben und der Zeitpunkt des Immobilienverkaufs stimmig. So kann es sein, dass der Markt im Moment einfach eine recht niedrige Preisgrenze für den Verkauf diktiert. Schweren Herzens müssen Sie dann möglicherweise den angesetzten Angebotspreis senken. Beim Immobilienverkauf sind Schwierigkeiten dieser Art keine Seltenheit. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen verschiedene Aspekte auf, die für die Festsetzung des Immobilienpreises und den Verkauf zu Ihren Vorstellungen wichtig sind. GOLDINGER Immobilien AG: Wir für Sie.
Immobilienpreis und -wert: oft nicht deckungsgleich
Manche Menschen haben eine ganz emotionale Bindung zu ihrer Liegenschaft. Oft steckt darin viel Arbeit, etwa wenn Sie selbst renoviert oder saniert haben - mehr in unserem Ratgeber Sanierung. Sie haben Ihr Zuhause wohnlich gemacht, das Interieur liebevoll gestaltet und eingerichtet. So wie Sie Ihr Eigenheim sehen, ihm einen Wert geben, hat dies unbewusst einen Einfluss auf Ihre Preisvorstellung. Natürlich suchen Sie im Internet nach vergleichbaren Objekten und sehen die Preise, die dafür verlangt wurden. Sie sprechen mit Freunden, die vielleicht bereits einmal eine Immobilie veräussert haben, rechnen einen Verhandlungsspielraum ein, und schon verfestigt sich ein Betrag, den Sie für Ihr Objekt verlangen möchten. Dieser sollte natürlich so hoch wie möglich sein. Oder Sie erwarten zumindest einen angemessenen Preis, in dem sich Ihre Investitionen spiegeln.
Erschwerte Preisfindung: Emotio und Ratio
Um Ihre eigene Position hier besser einordnen zu können, sollten drei verschiedene Beträge differenziert werden:
- Ihr Traum-Wert
Aufgrund der Erinnerungen, der dort gelebten Zeit, der gemeinsamen Erfahrungen und Situationen haben Sie womöglich einen tiefen emotionalen Bezug zum Haus oder Ihrer Eigentumswohnung. Möglicherweise handelt es sich um einen Nachlass und Sie sind verantwortlich, Kosten oder Schulden zu begleichen. Ebenso ein Grund für hohe Emotionalität bestehen. Die Folge könnte sein, dass jeder Schritt zu Ihrem ersten oder zweiten Immobilienwert durch ein fiktives Emotions-Plus auf- oder abgerundet wird. Der Kamin, der nicht den Brandschutz Bestimmungen entspricht, ist 10% mehr wert, weil Sie nach dem Rodeln davor immer davor sassen. In dem Sie sich aktiv mit der Aufgabe Immobilienverkauf befassen haben Sie die Möglichkeit der Objektivität mehr Raum zu geben.
- Ihr ermittelter Immobilienwert
Dieser Wert ist das Ergebnis der Recherche. Sie holen Informationen von öffentlichen Stellen, Internetplattformen, Verwandten, Freunden, Blogs und anderen Quellen ein. Diese Quellen sollten zwingend auf Ihre Qualität hin geprüft und kategorisiert werden, Denn Ihr Sportfreund aus dem Fussballverein hat zwar sein Haus für einen bestimmten Wert verkauft. Dieser Immobilienverkauf ist aber 10 Jahre vergangen. Mittlerweile hat sich der Standort am Stadtrand preislich positiv entwickelt, sodass ihr Haus einen höheren Preis erzielen könnte. Auch hier spielen Emotionen einen wichtige Rolle, zum Beispiel weil Sie bestimmten Menschen mehr Autorität zu sprechen, entsprechend die Aussagen höher gewichten - mehr im Ratgeber Immobilienverkauf privat.
- Der Marktwert und Verkaufspreis
In Kürze: Marktwert gilt für einen Stichtag. Verkaufspreis ist der tatsächlich gezahlte Preis. Beide Begriffe stehen in engem Zusammenhang, weil Sie den für alle Beteiligten gültigen Preis widerspiegeln. Der Käufer denkt sich zwar vielleicht, dass der Erker und der Wintergarten sehr viel wert sind, wird Ihnen das aber nicht sagen. Sie sehen, dass der Wintergarten lang nicht versiegelt wurde. Und der Erker? Ungedämmte Gebäudefläche. Das kann bei Ihnen dazu führen, dass der Preis sinkt und Sie möglicherweise nicht den Top-Preis erzielen können. Sollte es sich um den Verkauf des Elternhauses handeln, welches Sie aus dem Nachlass erhalten haben, kann durch den Zeit- und Kostendruck ebenfalls eine Preiskorrektur nach unten die Folge sein.
Im Sinne des maximalen Verkaufserfolges und womöglich auch im Sinne ihrer selbst und Ihrer Familie sollten Sie sich reflektiert und ehrlich fragen: Sind Sie im Stande diese emotionalen Einflüsse aus der Preisfindung herauszuhalten? Können Sie die Informationsquellen im Hinblick auf Nützlichkeit gut trennen? Denn Ihr Schulfreund ist zwar Beamter im öffentlichen Dienst, aber eben für das Veterinäramt. Sollten Sie zu der Überzeugung kommen, dass Ihr Angebotspreis vermutlich falsch kalkuliert ist, eher einem Fantasiepreis entspricht, berechnen Sie neu. Verschwenden Sie nicht Zeit und Nerven. Verlieren Sie im Worst-Case-Szenario nicht noch unnötig viel Geld. Beziehen Sie die Möglichkeit ein, auf externe Hilfe zu zu greifen. Ein sachverständiger Schätzer oder ein Immobilienmakler ist mit der Region, dem Fach, dem Markt vertraut.
Online-Wertschätzung erhalten
GOLDINGER Immobilien bietet Ihnen mit der Online-Wertschätzung eine unkomplizierte Möglichkeit, den Wert Ihres Objekts zu beschreiben und einzugrenzen. Machen Sie sich unsere Kompetenz, jahrzehntelange Erfahrung und ausgezeichnete Kenntnis des regionalen Marktes zu nutze. Füllen Sie unsere Bewertungsstrecke aus und profitieren von unseren Dienstleistungen und Angeboten.
AUsserhalb der Preisspanne: Was tun?
Sie haben sich also entschieden Ihre Immobilie privat und in Eigenregie zu verkaufen. Und Sie sind sich über die emotionalen Verzerrungen im Klaren, was auch heisst, dass Sie das Streben nach dem einen besten Preis kontrollieren. Gut, bewahren Sie sich diese Haltung und ergänzen Sie Neugier und etwas Skepsis. Denn die Preisfindungsphase, insbesondere bei einem privaten Immobilienverkauf, erfordert die ausgewogene Einbeziehung einer Vielzahl von Aspekten, Daten, Ansichten - vom Stadtteil zum Kachelofen. Vergleiche, Tests und Anpassungen helfen den Preiskorridor zu bestimmen. Nach all dieser Vorbereitung ist es Zeit, das Haus oder die Eigentumswohnung in den Markt zu bringen und zu vermarkten. Die richtigen Kanäle zum Verkauf Ihrer Liegenschaft, und zwar privat, haben Sie gewählt.
Tage und Wochen ziehen ins Land, die Zahl der Anfragen ist gering, obwohl Sie online und im Gespräch mit verschiedenen zuverlässigen Quellen, mit einer starken Nachfrage rechnen müssten. Ihr Frust wächst. Sind Sie bei der Preisfestsetzung übers Ziel hinausgeschossen? Dass Ihre Liegenschaft zum Ladenhüter zu verkommen droht, kann mehrere Gründe haben: Viele Kaufwillige beobachten heutzutage den Markt mittels Online-Plattformen über einen längeren Zeitraum und intensiv. Mehr als Sie vielleicht annehmen mögen. Die Interessenten vergleichen und sehen schnell, welche Immobilien über Marktniveau und somit zu teuer angeboten werden. Wenn Sie sich gezwungen sehen, den Verkaufspreis zu senken, wird das auf einigen Plattformen sogar direkt angezeigt. Besonders aufmerksamen Kaufinteressenten wird eine Preiskorrektur so oder so nicht entgehen. Was wiederum dazu führt, dass Ihr Objekt möglicherweise negativ wahrgenommen wird. Etwa im Sinne von: «Da stimmt doch etwas nicht mit dem Haus oder der Wohnung. Das hat sicher seine Grund, weshalb sich das Objekt nicht verkaufen lässt. Die Sache hat einen Haken.»
Dass Sie lediglich den Preis zu hoch angesetzt haben und ansonsten alles mit Ihrer Immobilie in Ordnung ist, tritt auf einmal in den Hintergrund. Der Markt kann in solchen Fällen gnadenlos sein – und die Marktbeobachter in ihrem Urteil ebenso. Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf der Immobilie sitzen oder müssen eine schmerzhafte Preisreduktion hinnehmen oder eventuell gar einen «Notverkauf» akzeptieren.
Auch ein zu tiefer Preis wird Marktbeobachtern auffallen. Ein Preis unter dem Marktwert kann zu Misstrauen führen. Potenzielle Käufer könnten mutmassen, ob vielleicht bei der Verkaufsbeschreibung getäuscht wurde oder ob gar ein schwerwiegender Mangel besteht, der nach dem Verkauf einen Rechtsstreit nach sich ziehen könnte. Fest steht: Bei einem Verkauf unter dem tatsächlichen Marktwert entgeht Ihnen möglicherweise viel Geld. Seien Sie versichert: Es gibt Käufer, die genau darauf abzielen, das Internet nach Objekten über oder unter der marktüblichen Spanne zu durchforsten und ihre Chance zu nutzen.
Ratsam wäre für diese Fälle die Einbeziehung von Fachleuten als Risiko- und Krisenoption im Hinterkopf zu behalten. Auch wenn es schade um die eingesetzte Zeit und das Geld für die eigenständige Vorbereitung des Verkaufs wäre, ist in vielen Fällen eine Verschleppung oder gar die Unmöglichkeit eines Verkaufs rechnerisch schmerzhafter. Es lohnt sich, die Kosten für die Leistung des Maklers oder Einschätzers in das Budget für die Verkaufs-Vorbereitung einzuplanen - just in case. Privatverkäufer mit starkem Zeitdruck sollten das Risiko- und Krisenmanagement noch stärker in die Vorbereitung einbeziehen. Denn die wertvollste Ressource ist hier Zeit, die mehr als üblich Geld wert ist.
Verkauf Ihrer Immobilie
GOLDINGER Immobilien unterstützt Sie beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung. Über unsere Services stellen wir die Ergebnisse Ihrer Sanierung, Modernisierung oder Renovation attraktiv in Szene. Die Realisierung der angestrebten Wertsteigerung der Immobilie bei einem Verkauf wird so greifbarer. Nutzen Sie unsere jahrzehntelange Erfahrung in der Region Ostschweiz und der Immobilienbranche. Nehmen Sie gleich Kontakt auf.
Immobilienpreis ermitteln: Faktoren und Wege
Um den Verkaufspreis Ihrer Immobilie weder zu niedrig noch zu hoch anzusetzen, werden Sie nicht darum herumkommen, den Markt genau zu beobachten. Eher statische, wie auch dynamische Aspekte sind hierbei gleichermassen wichtig. Planen und nehmen Sie sich die Zeit, um sich tiefgreifend damit auseinnderzu setzen. Sie werden sehen: Es lohnt sich!
Immobilienverkauf privat: Quellen und Vergleich
Für die Recherche stehen Ihnen eine Vielzahl von Quellen zur Verfügung. Sie können sich bspw. bei öffentlichen Stellen Daten beschaffen. Zumeist verfügen diese über eine grosse Datenmenge, die über einen langen Zeitraum zurückreicht. Ähnliches gilt für Immobilienplattformen. Makler-Websites bieten zumeist eine kostenlose Immobilien-Wertschätzung an, die Sie schnell und unkompliziert nutzen können. Sollten Sie Aussagen von Freunden und Bekannten einbeziehen wollen, prüfen Sie die Fakten und schliessen Sie die nützlichen ein. Diese Quellen können Sie gewinnbringend einsetzen, um einen Vergleich mehrerer Objekte durchzuführen. Sie können sowohl die Makrolage, als auch die Mikrolage einbeziehen. Eher generelle Entwicklungen, die Land oder Stadt betreffen, gehören zur Makrolage. Die Mikorlage umfasst bspw. Informationen zum Stadtteil, zum direkten Umfeld. Der Vergleich Ihrer Immobilie als dritter Faktor ist entscheidend. Erarbeiten Sie sich eine Übersicht, wie die Marktsituation im Moment aussieht und wo das Preisniveau angesiedelt ist. Behalten Sie dabei im Hinterkopf, dass es sich um Angebotspreise handelt, die sich von den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen unterscheiden können.
Über dieses Verfahren ermitteln Immobilienmakler einen Teil der Immobilienpreise und Immobilienbewertungen. Je nach Objekt greifen die Profi-Schätzer auf das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren zurück. Ein Immobilienmakler kennt den regionalen und lokalen Markt bereits seit Jahrzehnten, die grösseren Entwicklungen het er im Blick, eine Vielzahl von Objekten gesehen, geschätzt und verkauft hat. Zudem hat er ein Netz von Kooperationspartnern, Fachleuten für verschiedene Aufgaben eines Immobilienverkaufs bereit.
Beachten Sie auch, dass es Vergleichsparameter gibt, von denen Sie für andere Immobilien keine Kenntnis haben können, aber für Ihre Schätzung bzw. Kalkulation sehr wichtig sein können. Laufende Kredite und deren Konditionen sind so ein Beispiel. Besteht ein Investitionsstau in Bezug auf Reparaturen und Modernisierungen? Vielleicht sind Sie aufgrund Ihres Alters an einem Teilverkauf oder einem Verkauf mit Wohnrecht interessiert - mehr Informationen in unserem Ratgeber "Wohnen im Alter". Sollten Sie nicht tief mit der Materie dieser Modelle und Ihrer Finanzierung vertraut sein, empfiehlt es sich, mit einem Finanzexperten oder Immobilienmakler einen Plan zu erarbeiten.
Online-Wertschätzung erhalten
GOLDINGER Immobilien bietet Ihnen mit der Online-Wertschätzung eine unkomplizierte Möglichkeit, den Wert Ihres Objekts zu beschreiben und einzugrenzen. Machen Sie sich unsere Kompetenz, jahrzehntelange Erfahrung und ausgezeichnete Kenntnis des regionalen Marktes zu nutze. Füllen Sie unsere Bewertungsstrecke aus und profitieren von unseren Dienstleistungen und Angeboten.
Marktsituation und Makrolage
Sollten Sie einen sehr kurzen Zeitraum und eine Deadline in wenigen Wochen oder zwei Monaten für den privaten Verkauf einer Immobilie haben, müssen Sie wichtige Grundvoraussetzungen akzeptieren, die der Markt diktiert. Beispielsweise kann gerade eine Rezession vergangen sein, die sich negativ auf den Markt ausgewirkt hat. Der Hypothekarzins geht durch die Decke und die zukünftigen Finanzierungskosten für potenzielle Käufer erschweren den erfolgreichen Verkauf. Ein gutes Beispiel ist auch das Abwandern von Branchen oder Industrien, wodurch Immobilien stark an Wert verlieren können. Wenn Sie zu solch einem Zeitpunkt verkaufen müssen, sollten Sie Ihren Verkaufspreis daran anpassen und müssen mögliche Verluste in Kauf nehmen.
Ist der Zeithorizont weiter, erhöht sich auch der Spielraum. Womöglich können Sie einen günstigen Moment wahrnehmen, zu dem die Zahl der potenziellen Käufer höher ist, bspw. durch sinkende Zinsen. Oder Sie besitzen Immobilien als Anlageobjekt und nutzen die positive Entwicklung in der Region, die durch die Eröffnung neuer Standorte von Hochtechnologie-Unternehmen entsteht.
Insbesondere unter schlechten Bedingungen auf Makroebene kann ein unter besseren Umständen gerechtfertigter Preis in den Bereich der Fantasiewerte rutschen. Da sich dadurch die Preisspanne für Ihre Immobilie erweitert, kann es hilfreich sein, die laufenden Kosten und Verbindlichkeiten zu kalkulieren und gegen den potenziellen Wertanstieg abzuwägen. Allerdings ist das nicht zu unterschätzen, weil es sich um einen potenziellen Wertanstieg und Wert handel. Die Einflüsse, die die Makrolage und Marktsituation beeinflussen sind vielzählig, im Folgenden einige Beispiele:
Welche Faktoren von möglichen Käufern in welcher Gewichtung bewertet werden, ist unterschiedlich. Es lohnt sich auf jeden Fall, diese Informationen detailliert zusammenzutragen und in der Verkaufsbeschreibung aufzuführen. Auch der Zustand des Objekts beeinflusst den Preis. Wurde die Immobilie kürzlich saniert oder hätte sie Renovationen nötig? In welcher Verfassung befinden sich Dach und Fenster? Je nachdem, wie sich die Bausubstanz des Gebäudes darstellt, hat das einen direkten Einfluss auf den Wert einer Immobilie.
- Baujahr
- Wärmedämmung
- Heizsystem
- Keller vorhanden
- Schallschutzdämmung
- Zustand des Dachs
- Bodenbeläge
- Wie sind Aussicht und Ausrichtung (Morgen- oder Abendsonne) der Immobilie?
- Fentsertyp
- Modernisierungs- . und Sanierungsstand
- Anzahl und Grösse der Stellplätze
- Verfügt das Verkaufsobjekt über attraktive Aussenbereiche (Garten, Balkon oder Terrasse)?
- Altlasten, Belastungen, Nutzungsbeschränkungen
Jedes Haus, jede Wohnung ist anders. Eigenheiten oder architektonische Besonderheiten machen viele Objekte speziell und individuell. Auch ein auf den ersten Blick unscheinbares Reihenhaus kann sich im Inneren als Schmuckstück entpuppen, sei es wegen des Grundrisses, des Innenausbaus oder der Gartenanlage. Die Individualität – also die Abweichung von der Norm stellt oft das schwierigste Element bei der Preisfestlegung dar, vor allem, wenn man darin ungeübt ist.
Sie möchten eine Liegenschaft veräussern und das zum optimalen Verkaufspreis?
In diesem Ratgeber helfen wir Ihnen mit unserem Wissen aus langjähriger Erfahrung in der Immobilienbranche und unserer Marktexpertise. Damit der Verkauf Ihrer Immobilie erfolgreich über die Bühne geht und dies zu einem Top-Preis.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- Wie Sie den richtigen Immobilienpreis ansetzen
- Was Sie tun, wenn Sie den Preis zu niedrig angesetzt haben
- Welche Faktoren den Verkaufspreis bestimmen
Häufige Fragen
Ja, rechtlich ist das grundsätzlich zulässig. Du kannst z. B. an Verwandte, Freunde oder Bekannte unter dem Marktwert verkaufen. Allerdings wird das dann steuerlich nicht als reiner Verkauf, sondern teilweise als gemischte Schenkung behandelt. Das kann zu Schenkungssteuer führen – je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad. Die Grundstücksgewinnsteuer kann ggf. am tatsächlichen Marktwert bemessen werden. Der Differenzwert zwischen Verkaufspreis und Marktwert wird als Schenkung angerechnet. Wichtig ist anzumerken, dass eine Vermögensverschiebung stattfinden kann. Wenn Sie z. B. an eine Drittperson weit unter Wert verkaufst und später Ergänzungsleistungen oder Sozialhilfe beziehst, kann die Behörde den „verschenkten“ Teil zurückfordern (sog. Verzicht auf Vermögen).
Eine allgemeine Antwort kann darauf nicht gegeben werden. Der Marktwet muss für den Einzelfall bestimmt werden und kann sich ggf. in einem Cluster von ähnlichen Immobilien wiederspiegeln. Für Ermittlung des Marktwertes empfiehlt es sich einen Profi zu engagieren. Dieser wird aufgrund seiner fachlichen und geografischen Expertise den besten Preis für die aktuelle Marktlage bestimmen.
Grundlegend können für privat genutzte Immobilien und Bodenwert keine Abschreibungen geltend gemacht werden. Für Eigentums- und Mitliegenschaften können auf Grundlage des Gebäudewertes auf die Erträge Minderungen des steuerbaren Eigentums angesetzt werden. Die Steuerverwaltungen der Kantone setzen teils eigene Sätze oder Höchstwerte fest. Die Abschreibungen können linear, also mitg gleichbleibendem Zinssatz oder degressiv, mit sich minderndem Satz berechnet werden. Die Prozentsätze sind nach geltender Praxis und ETSV festgesetzt.
Standardmäßig müssen bei einem privaten Immobilienverkauf die Grundstücksgewinnsteuer, die Handänderungssteuuer, die Notariats- und Grundbuchgebühren, sowie Kosten für den Energieausweis einbezogen werden. Die Grundstücksgewinnsteuer ist Pflicht und macht ca. 10-40% auf den Gewinn aus. Dies Beziaht sich auf die Haltedauer, die Höhe des Gewinns und den Kanton. Eine starke Abhängigkeit vom Kanton besteht auch bei der Handänderungssteuer, die nicht in jedem Kanton anfällt. Kosten für Notar und Grundbuch sind zwingend einzubeziehen. Sollte der Verkauf mit einem Makler abgewickelt werden, kann es sein, dass der Energieausweis bereits im Dienstleistungspaket enthalten ist.
Als Prämise muss für Immobilienanlagen gelten, dass die Lage, die momentane Makrtsituation und bspw. der Immobilientyp wichtig ist für die Feststellung der Rendite. In Bezug auf die Nettorendite eines Objekts kann gelten, dass sie 1-1,5 Prozentpunkte über dem aktuellen Hypothekarzins liegen sollte - gute Voraussetzung für die Aufnahme von Fremdkapital. Aus dem Typ der Immobilie können sich ebenfalls Aspekte für die EInschätzung ergeben, so bspw. der Umstand, dass EInfamilienhäuser meist von Eingennutzern bewohnt und von Ihnen gekauft werden. Ein Mehrfamilienhaus kann zwar eine potenziell hohe Renite in Aussicht stellen, aufgrund des Standorts jedoch stark gemindert werden.