Liegenschaft geerbt: uNSER rATGEBER
INFORMATIONEN FÜR MIT- UND ALLEINERBEN
Der Tod einer nahestehenden Person ist in hohem Masse emotional besetzt, ob ohne Vorwarnung oder nach längerer Krankheit. Eine solche Ausnahmesituation ist kräftezehrend. Zumal die Hinterbliebenen in der Trauerphase verschiedene organisatorische Aufgaben zu erfüllen haben. Der Umgang mit dem Nachlass kann sich als äusserst fordernd herausstellen, insbesondere bei nicht teilbaren Objekten wie einer Liegenschaft. Die Eigentumswohnung der Partnerin, das Reihenhaus der Oma: Eine unklare oder konfliktbeladene Situation kann im schlimmsten Fall zu einer nicht auflösbaren Belastung werden.
Wobei die Lösung der Situation in der Theorie wenig schwierig erscheint. Es geht immer darum, dass eine Immobilie nicht teilbar ist. Dementsprechend muss die Immobilie vollständig in teilbare Werte gewandelt oder zu einem der Anteile erklärt werden.
Das ist möglich, in dem die Liegenschaft:
- durch einen Erben übernommen wird und die anderen ausbezahlt werden, wobei insbesondere die Finanzierungsseite durch Banken erschwert sein kann,
- über gemeinsamen Beschluss der Erben verkauft wird,
- durch die Gemeinschaft weitergeführt wird, was meist problembehaftet ist,
- bei Nichteinigung gerichtlich versteigert wird.
Die Liegenschaft in der Erbengemeinschaft
Geteiltes Leid ist halbes Leid: In einer Erbengemeinschaft, in der mehrere Verwandte gemeinsam das Erbe übernehmen, kann das ein Fehlschluss sein. In Art. 602 ff. Zivilgesetzbuch (ZGB) heisst es bspw., dass die Erbgemeinschaft rechtlich gesehen aus der Situation des Gesamteigentums heraus mit dem Erbe umgeht. Das heisst: Alle Entscheide, die das Erbe betreffen, können nur gemeinsam gefällt werden. Dies gilt völlig unabhängig davon, wer welchen Teil der Erbschaft zugut hat. Stellt sich bloss einer von mehreren Erben quer, sind jedwede Beschlüsse und Entscheidungen blockiert – auch bis zur Handlungsunfähigkeit oder zur Zwangsversteigerung. Unterschiedliche Interessen in Bezug auf die Liegenschaft, sowie die Entscheidungsfindung sind ausschlaggebend. Denn bei Immobilien ist im Alltag vieles zu regeln: bspw. Betrieb, Verwaltung, Reparaturen und Vermietung sicherstellen.
Handelt es sich um ein Objekt mit vermieteten Wohnungen, Zimmern oder Garagen, sind weiterhin die Mietzinsen einzuziehen. Vielleicht muss eine leerstehende Wohnung neu ausgeschrieben und vermietet werden. Alle wesentlichen Handlungen wie Verträge mit Handwerkern oder Banken, Entscheide über Mietverträge und die Nutzung der Immobilie müssen von der Erbengemeinschaft gemeinsam und einstimmig gefasst werden. Emotionale, zum Teil irrationale Blockaden können demnach sogar den Wert des Nachlasses mindern oder rechtliche Probleme verursachen. Im Notfall ist es möglich, dass ein Miterbe eigenmächtig und ohne Abstimmung handelt. Wird bei einem schweren Sturm bspw. das Dach abgedeckt, sodass Feuchtigkeit und Kälte ungehindert eindringen können und Mieter gefährdet sind, ist schnelles Handeln erforderlich.
Konfliktprävention vor Eintritt des Erbfalls
Um Konflikten bei der Abwicklung des Erbes vorzubeugen oder zumindest das Potenzial zu verringern, kann der Erblasser bereits Vorkehrungen für seinen Nachlass treffen. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um übliche Formen der Vermögensübertragung:
- Schenkung
meint eine sofortige Übertragung, bei der, sofern keine Befreiung besteht, im Erbfall eine Ausgleichspflicht entsteht. - Der Erbvorbezug,
auch Vorwegerbfolge genannt, wird ebenfalls später angerechnet. - Durch Nutzniessung oder Wohnrecht können einzelne Personen begünstigt werden, indem sie nach Ableben des Erblassers in der Immobilie leben oder sie nutzen dürfen. Wichtig ist hier die steuerliche und erbrechtliche Relevanz der Konstellation.
- Regulärer Verkauf, bzw. Verkauf unter Marktwert,
umfasst zwei Aspekte. Der Erste bezieht sich darauf, dass einem Erben die Immobilie unter dem eigentlichen Marktwert des Objekts verkauft wird. Wichtig ist hierbei zu klären, ob es gesetzliche Vorgaben zur Mindesthöhe des vereinbarten Verkaufspreises gibt. Die Differenz zwischen objektivem und vereinbartem Marktwert kann als Schenkung gelten. Eine zweite Deutungsrichtung ist der Immobilienverkauf generell, sodass der Erlös in die Erbschaft einfliessen kann.
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Vorgaben durch den Erblasser
Durch das Testament oder den Erbvertrag kann der Erblasser immensen Einfluss auf den Prozess der Nachlasssaufteilung nehmen. Die Immobilie kann einem Erben zugewiesen werden. Der Erblasser hat die Möglichkeit, so Art. 608, 612 ff, unabhängig vom Wert einzelne Objekte des Nachlasses zuzuweisen und Regeln festzusetzen. Für die Erbengemeinschaft sind diese Festlegungen bindend, sofern nicht einstimmig anders beschlossen. Massgeblich ist, dass der Wert der Liegenschaft nicht durch Teilung, sondern durch Auszahlung oder andere Massnahmen stark an Wert einbüssen kann. Eine andere Möglichkeit wäre, für den Ehepartner bspw. eine Nutzniessung einzuräumen.
- Die Nutzung der Immobilie, ebenfalls oft Gegenstand von Streitigkeiten, kann eingeschränkt und definiert werden: Verkauf der Immobilie oder Vermietung. Es besteht sogar die Möglichkeit einem Erben die Nutzung gegen Entschädigung zuzusprechen.
- Um spätere Blockaden zu verhindern, kann eine Liegenschaft bereits zu Lebzeiten an ein Kind weitergegeben werden, während andere Erben einen Ausgleich erfahren – vorweggenommene Erbfolge.
- Der Erblasser kann zudem auf den Prozess der Verkaufsvorbereitung Einfluss nehmen. Zum Beispiel indem bereits zu Lebzeiten ein Gutachter festgelegt wird oder sogar der Bewertungsstandard. Damit soll der bestmögliche Wert später sicher ermittelt werden.
- Viele Probleme lassen sich ausräumen, wenn ein Willensvollstrecker im Testament eingesetzt wird. Zu dessen Aufgaben gehört, das Nachlassvermögen bis zur definitiven Teilung zu verwalten und die Bestimmungen des Testaments umzusetzen. Der Erblasser ist frei, eine Institution oder Person seines Vertrauens dazu einzusetzen - Anwalt oder Notar, eine Institution oder ein Mitglied der Familie. Bei Miterben sind Interessenkonflikte zu beachten.
Konfliktprävention nach dem Todesfall – Liegenschaft teilen
Der Umgang mit einem Erbe, zumal wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, ist in mehrfacher Hinsicht schwierig. Die emotionale Beteiligung, das Mass der gegenseitigen Unterstützung und die Intention der Einzelnen bieten viel Spielraum für Spannungen, Missverständnisse und Gerangel. Aus diesem Grund können Regelungen, die vor dem Ableben des Erblassers festgelegt werden, viel Stabilität geben. Darauf lässt sich durch Massnahmen aufbauen, die erst nach dem Ableben getroffen werden.
Konflikte lösen nach dem Todesfall
- Nach ZGB sind alle Miterben bis zur Aufteilung des Erbes gemeinsame Eigentümer. Einstimmige oder auf Mehrheit beruhende Entscheidungen können häufig notwendig sein. Im Sinne aller Beteiligten sollten schriftlich Regeln für die Verwaltung aufgestellt werden. Zuständigkeiten festzulegen und dafür sorgen, dass die Kostenverteilung strikt geregelt ist, kann das Potenzial für Streitigkeiten reduzieren. Sollte es nicht möglich sein, sich zu einigen, kann einer der Miterben die Vertretung aller verlangen – Willensvollstrecker nach Art. 602 Abs. 3 ZGB.
- Bei sehr schwierigen Konstellationen oder wenn nicht aufschiebbare Ziele in Gefahr sind, kann sich die Erbengemeinschaft auch darauf verständigen, eine professionelle Mediation in Anspruch zu nehmen. Von Gerichten wird dies akzeptiert. Wichtig ist, dass die Mediation das Schlichtungsverfahren ersetzt. Da die Mediation freiwillig ist, kann jeder Miterbe den Termin beenden oder ausschlagen. Während der Mediation sollte eine Lösung gefunden werden, sodass ein verbindlicher Vertrag aufgesetzt werden kann. Andernfalls wird eine nachteilsfreie Klagebewilligung erteilt.
- Um auf Seiten des Immobilienwertes Klarheit zu bekommen und eine Gesprächsgrundlage zu schaffen, sollte die Liegenschaft entsprechend dem Markt bewertet werden. Der unabhängige Gutachter wird das passende Bewertungsverfahren auswählen. Die Parteien akzeptieren dies im Bestfall. Sollten Zweifel am Wert oder am Gutachten bestehen, ist ein Zweit- oder Drittgutachten möglich. Für die Erbengemeinschaft ist es von Vorteil, wenn Streitigkeiten zum Thema Wert der Immobilie verhindert oder ausgeräumt werden.
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Die Liegenschaft bei Einzelerben - Konfliktmanagement
Auch im Falle von Einzelerben besteht Potenzial für Auseinandersetzungen. In der Regel sind diese Fälle jedoch selten. Zu Lebzeiten kann auf die Stabilität der Gemeinschaft von Hinterbliebenen eingegangen werden, indem:
- der Nachlass ebenfalls klar geplant wird. Mittel der Wahl sind nach ZGB wiederum das Testament oder der Erbvertrag. Das Ziel sollte sein, die Liegenschaft an eine Person zu geben. Diese Entscheidung kann später nicht ohne Weiteres ausgehebelt werden.
- die Liegenschaft in vorgenommener Erbfolge vergeben wird. Die Voraussetzungen für eine Schenkung zu Lebzeiten, so bspw. die Ausgleichspflicht, sind in 626 ff. ZGB festgeschrieben. Wenn klare Vereinbarungen vorliegen und die Bewertung realistisch ist, kann dadurch für Ruhe bei der Aufteilung des Nachlasses gesorgt werden. die Liquidität frühzeitig thematisiert wird. Ist abzusehen, dass ein vor dem Tod informierter Alleinerbe andere Erben auszahlen muss, könnte die Finanzierung bei mangelndem Eigenkapital bereits besprochen werden – Ratenvereinbarungen, Teilverkauf oder Hypotheken.
- die Pflichtteile entsprechend gesetzlichen Vorgaben festgelegt werden.
Liegenschaft erben, erbberechtigt sein
Im Wesentlichen regelt das Parentel-System die Erbfolge. Im ZGB, Art. 457-466 finden sich dazu eine Vielzahl von Festlegungen. Es ist immer auf die vorrangige Rolle der Pflichtteilsansprüche zu achten. Sollte es um grössere Werte gehen, keine klare Teilung möglich sein oder Erben nicht direkt verwandte Erben einbezogen werden, sollte ein Anwalt oder Notar hinzugezogen werden. Dadurch können spätere Missverständnisse reduziert werden.
Standard-Erbfolge per Parentel-System
1. Parentel
Kinder erben zu gleichen Teilen. Unerheblich ist, ob es sich um eheliche, uneheliche oder adoptierte Kinder handelt. Sollte ein eigentlich erbberechtigtes Kind verstorben sein, treten dessen nächste Nachkommen an die Stelle.
2. Parentel
Sollten keine Nachkommen vorhanden sein, erben die Eltern jeweils hälftig. Geschwister des Erblassers oder deren Kinder werden bedacht, wenn ein Elternteil verstorben ist.
3. Parentel
In diesem Fall fällt der Nachlass auf die Grosseltern oder deren Nachkommen. Das Parentel-System sieht keine weitere Ebene vor. Seit der Erbrechtsrevision endet diese Erbfolge mit den Grosseltern.
4. Zusatz Ehegatten, eingetragene Partner
Der Ehegatte, die Partnerin hat Anspruch auf die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs. Sollten die Eltern die Nachkommen sein, stehen dem Ehegatten ¾ des Nachlasses zu. Das ganze Erbe geht an die eingetragene Partnerin oder die Ehefrau, wenn es keine Nachkommen aus den ersten zwei Parentelen gibt.
5. Sollte ein Nachlass nicht an gesetzliche Erben vergeben werden können, fallen Immobilien, Grundstücke und alle weiteren Objekte im Nachlass an den Kanton – geregelt in ZGB Art. 466.
Ausnahmeregelungen: Immobilie abseits der Erbfolge
In einigen Fällen greift das Parentel-System nicht. Um in diesen Situationen ebenfalls eine klare Zuordnung des Nachlasses treffen zu können, wurden Sonderregelungen eingeführt. Gerade im Falle grosser, unteilbarer Objekte wie Immobilien, ist Rechtssicherheit wichtig, um Benachteiligung möglichst auszuschliessen. Jeweils verankert im ZGB sind das Aufsetzen eines Testaments, ein Erbvertrag, die meist unterschätzte güterrechtliche Ausgestaltung, Schenkungen und Vorbezüge, sowie die Einbeziehung von Lebensversicherungen.
- Minderjährige Erben
Minderjährigen dürfen ganz regulär ein zugewiesenes Erbe übernehmen. Für die Verwaltung bis zur Volljährigkeit sind die Eltern oder die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde (KESB) zuständig. Daraus ergibt sich jedoch kein Einfluss auf die Erbfolge. Wichtige Entscheidungen wie der Verkauf einer Immobilie bedürfen der Zustimmung der KESB.
- Nicht verheiratete Partner und Lebensgemeinschaften
Hier besteht kein gesetzlicher Anspruch, entsprechend wichtig sind rechtskräftige Vereinbarungen, die Konflikte mindern oder ausschliessen und den Anspruch auf die vom Erblasser gewünschten Erbwerte sichern. Dies kann über das Testament, den Erbvertrag, eine Lebensversicherung, Nutzniessung, Schenkungen zu Lebzeiten oder eingetragenes Miteigentum geschehen.
- Vereine und Wohltätigkeitsorganisationen
In einigen Fällen möchten Erblasser einen Teil des Erbes an eine bestimmte Einrichtung weitergeben. Ohne separate Regelungen besteht auch in diesen Fällen kein Anspruch. Daher sollte der Erblasser sicherstellen, dass ein Testament mit Vermächtnis oder eine Teil-Erbeinsetzung im Rahmen der verfügbaren Quote vorhanden ist. Der Erblasser kann auch selbst eine Stiftung errichten, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
- Keine Verwandtschaft und Patchwork-Situationen
Paten-, Stief- oder Pflegekinder, sowie enge Freunde sollten über das Testament, per Erbeinsetzung oder Vermächtnis, über eine Lebensversicherung oder die Übertragung zu Lebzeiten einbezogen werden. Bei Stiefkindern muss auf die gesetzliche Erbfolge geachtet werden. Konflikte und Missverständnisse können durch rechtskräftige Massnahmen, wie güterrechtliche Regelungen, Vorbezüge oder auch Nutzniessung gechlichtet werden.
Unmöglichkeit des Erbes
Neben den Möglichkeiten eine Liegenschaft innerhalb einer Erbengemeinschaft zu vergeben, Auszahlungen zu leisten oder den Verkaufserlös in den Nachlass einzubringen, gibt es Fälle, in denen einzelne Erben keine Option zum Antritt des Erbes haben oder es mit Absicht nicht antreten wollen.
- Erbunwürdigkeit Laut Art. 540 ZGB können Personen, die schwere Straftaten begangen haben, auch gegen den Erblasser gerichtet, vom Erbe ausgeschlossen sein.
- Enterbung Die Enterbung hat ähnliche Gründe und Voraussetzungen wie die Unwürdigkeit. Beides führt zum Ausschluss vom Erbe.
Die häufigste Form des Erbauschlusses oder -verzichts ist jedoch die Erbausschlagung. Im Falle von Immobilien kann das für Erben eine Lösung darstellen, wenn der Hauptteil des Erbes aus einer Immobilie besteht, und diese durch hohen Sanierungsbedarf, ungünstige Finanzierungskonstellation, bzw. -situation oder einfach geografische Unmöglichkeit unattraktiv ist.
Erbausschlagung
Grundsätzlich übernimmt die Erben¬gemeinschaft auch die Schulden des Erblassers. Bei Immobilien ist nachzuforschen, ob offene Rechnungen zum Vorschein kommen könnten. Darunter fällt auch das Thema, dass viele Liegenschaften mit Hypothekarschulden von Banken oder anderen Gläubigern belastet sind.
Die einzelnen Erben haften solidarisch für Schulden, sogar mit dem persönlichen Vermögen. Gläubiger, also zum Beispiel eine Bank, können sowohl an die Erbengemeinschaft als auch an die einzelnen Erben gelangen. Wegen dieser Haftung stehen den Erben verschiedene Mög¬lichkeiten offen. Sie sind bspw. berechtigt, ein öffentliches Inventar zu verlangen.
Im Extremfall können sie sogar ausschlagen. Dafür steht ihnen eine Frist von drei Monaten ab Kenntnis des Todesfalls zu. Verpassen sie diese Frist, gilt die Erbschaft grundsätzlich als angenommen.
Wichtig ist daher, sich möglichst rasch einen Überblick zu verschaffen. In der Regel wird von Amtes wegen ein Steuerinventar erstellt, das auch Schulden verzeichnet.
Besteht der Nachlass zu einem wesentlichen Teil aus Immobilien, ist eine Überschuldung mit Bankkrediten allerdings eher unwahrscheinlich. Die meisten privaten Liegenschaftenbesitzer leisten im Laufe der Jahre Kreditamortisationen, während der Wert von Liegenschaften oftmals steigt. Per Saldo wird die Aktivseite also höher liegen als die Passiva, und es gibt keinen Anlass, die Erbschaft auszuschlagen.
Sollte ein Miterbe ausschlagen, ist das eine absolute Entscheidung. Mit dem Haus nichts zu tun haben, aber den Anteil am Barvermögen nehmen, geht nicht. Die Erbengemeinschaft wird kleiner oder ein neuer Erbe kommt dazu. Alternativen zur Ausschlagung können ein Verzichtsvertrag, die Einsetzung eines anderen Erben zu Lebzeiten oder der freiwillige Verkauf der Immobilie sein, sodass der Erlös ins Erbe eingeht.
Stockwerkeigentum im Erbfall
Stockwerkeigentum (STWEG) ist grundsätzlich dadurch gekennzeichnet, dass die Vermittlung, Kommunikation und Entscheidungsfindung durch die verschiedenen Eigentümerparteien schnell komplex werden. In der Praxis heisst es daher von vornherein: Vertreter benennen. Zumeist werden für einzelne Bereiche nochmals Verantwortliche benannt, um Klarheit und Transparenz zu fördern. Die Rechtsgrundlage für Erben jeder Art ist Art. 712 ZGB. Führt man sich vor Augen, dass eine Erbengemeinschaft im Falle des Besitzes der gesamten Immobilie oder einer Eigentumswohnung als ein Stakeholder auftreten muss, wird die potenzielle Fragilität und Konfliktsensibilität nachvollziehbar. Zumal an Versammlungen bspw. nur eine Person mit Stimmrecht teilnehmen darf. Die Erbengemeinschaft muss beachten, dass:
- jeder Miterbe anteilig in den Erneuerungsfonds einzahlen muss, den Unterhalt, die Verwaltungskosten und etwaige Sonderbeiträge einzahlen muss. Dabei muss auf die entsprechende Erfüllung der Wertquote geachtet werden.
- der Verkauf eines STWEG-Anteils in der Vermarktung frei von Blockaden sein muss und das Reglement der STWEG Zustimmungspflichten enthalten kann.
- die Vermietung von Stockwerkeigentum auch als Erbengemeinschaft möglich ist, aber durch STWEG-Regeln eingeschränkt, Kurzzeitvermietung oft untersagt sein kann. Finanzielle Verpflichtungen bleiben Pflicht.
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Wenn zum Erbe eine Immobilie gehört, sind wichtige Angelegenheiten zu klären.
Welche das sind, haben wir in diesem Ratgeber auf Basis unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche zusammengefasst.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- Alles über den Sonderfall Erbengemeinschaft
- Wann sich das Antreten der Erbschaft lohnt
- Wie Sie die Erbschaft korrekt bewerten
Häufige Fragen
Der Begriff Erbe meint die Person, die als Teil einer Erbengemeinschaft oder Alleinerbe mit dem Tod als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechte und Pflichten eintreten – die Universalsukzession. Der Begriff Nachlass umfasst alle Aktiva und Passiva der verstorbenen Person. Erbschaft und Nachlass meinen dasselbe. Ein Vermächtnis spricht der Verstorbene jemandem zu, der nicht als Erbe eingesetzt ist. Der Vermächtnisnehmer ist nicht Teil der Erbengemeinschaft, hat kein Mitspracherecht und haftet nicht für Schulden.
Die Erbschaftssteuer ist kantonal geregelt. In St. Gallen, Thurgau und Schaffhausen liegt sie bei null, wenn es sich um den Partner, eingetragene Partner und die Nachkommen der verstorbenen Person handelt – Kinder, Pflegekinder, Enkel. Wichtig zu wissen ist, dass trotzdem Gebühren anfallen können und im späteren Verlauf auch Steuern.
Wenn es ein Erbe gibt und Sie Erbe sind, müssen Sie sich an das zuständige Erbschafts- oder Nachlassamt richten. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem letzten Wohnort der verstorbenen Person. Ohne einen Nachweis zur eigenen Person werden in der Regel keine Informationen herausgegeben. Daher ist es wichtig, dass der schriftlichen Anfrage, in der das berechtigte Interesse zum Ausdruck kommt, eine Kopie des Ausweises und des Nachweises der Verwandtschaft beigefügt wird.
Das Ausschlagen nach dem Tod ist grundsätzlich möglich. Innerhalb von drei Monaten nach Bekanntwerden und Kenntnisnahme kann das Erbe ausgeschlagen werden. Das geschieht schriftlich oder per direkter Protokollierung beim entsprechenden Amt.