Die Immobilie in der Scheidung: UNSER RATGEBER
So finden Sie den richtigen Weg im Umgang mit der gemeinsamen Immobilie.
Eine Scheidung ist heute keine Seltenheit mehr. Aufgrund schwindender äusserer Zwänge ist es möglich, zeitlebens die eigenen Umstände zu verändern - so auch die Wahl des Partners, der Partnerin. Eines bleibt beim Umgang mit wichtigen zwischenmenschlichen Beziehungen gleich: die emotionale Beteiligung. Aus Liebe wird Hass, Gleichgültigkeit, Traurigkeit, manchmal bleibt es Liebe. Für emotionalen Tumult ist in jedem Fall gesorgt, was dazu führt, dass sich der Raum für möglichst rationale, objektive Entscheidungen oftmals verringert. Mit diesem Ratgeber möchten wir, von GOLDINGER Immobilien, eine Hilfe an die Hand geben, mit der die sachliche Perspektive beim Umgang mit der Immobilie in der Scheidung betont wird. Bei Fragen stehen Ihnen unsere Spezialisten gern zur Verfügung.
Immobilien bei einer Scheidung
Wie drastisch sich der Status der Ehe und damit die Wahrscheinlichkeit einer Scheidung verändert haben wird deutlich, wenn man bedenkt, dass sich die Zahl der Heiraten seit dem Jahr 1900 ungefähr halbiert hat - auf heute durchschnittlich 4,2 Heiraten pro 1.000 SchweizerInnen pro Jahr. Dagegen sind die Scheidungen seit 1900 stetig gestiegen, mit einem Höhepunkt rund um das Millennium. Seitdem wird ein Rückgang festgestellt, sodass auf 1.000 SchweizerInnen 1,8 Scheidungen fallen. Heisst im Grunde, dass durchschnittlich 16.000 Ehenpro Jahr in der Schweiz geschieden werden. Damit ist eine Scheidung für alle Beteiligten einer Familie oft genug eine hoch emotionale Sache, unüblich jedoch nicht. Wer mit der Scheidung einverstanden sein kann und wer nicht und auf welche Weise die Güter aufgeteilt werden können, bekommt durch die Vielzahl der Gründe besonderes Gewicht. So verweist eine Statistik aus 2021 darauf, dass vom unerfüllten Kinderwunsch, über ungleiche Arbeitsaufteilung der Arbeiten im Privaten und Unzufriedenheit mit dem finanziellen Status, bis hin zu Straftaten vieles zum Ende einer Ehe führen kann.
Verkauf Ihrer Immobilie
GOLDINGER Immobilien unterstützt Sie beim Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung. Über unsere Services stellen wir die Ergebnisse Ihrer Sanierung, Modernisierung oder Renovation attraktiv in Szene. Die Realisierung der angestrebten Wertsteigerung der Immobilie bei einem Verkauf wird so greifbarer. Nutzen Sie unsere jahrzehntelange Erfahrung in der Region Ostschweiz und der Immobilienbranche. Nehmen Sie gleich Kontakt auf.
Die gesetzlichen Scheidungsgründe
Im Schweizer Scheidungsrecht steht die Autonomie der Eheleute im Vordergrund. Sind sich zum Beispiel die beiden Partner über die Trennung einig, vereinfacht dies vieles, und zwar selbst dann, wenn noch nicht alle Details zum Hausrat und zum Vermögen klar sind.
Mit einem solchen Konsens bleibt es dem Paar erspart, unter Mitwirkung von Anwälten über Schuld und Verantwortung verhandeln zu müssen. Ebenso erübrigt es sich, schmutzige Wäsche vor Gericht zu waschen und Geschichten aus dem Privatleben zu erzählen.
Das Gesetz sieht im Wesentlichen drei Scheidungsgründe vor ( Art. ZGB 111 bis 114 )
Scheidung auf gemeinsames Begehren
Ein Gericht wird die Scheidung bestätigen, wenn dies erklärtermassen dem Wunsch beider Partner entspricht. Voraussetzungen sind, dass:
- dies beide bei der gerichtlichen Anhörung bekräftigen und
- sich beide auf eine Scheidungskonvention einigen.
Die Partner können die Konvention selbst erstellen, allerdings ist das Dokument sehr wichtig, weshalb es sich anbietet, einen Juristen oder Notar beizuziehen. Zu den Inhalten der Scheidungskonvention gehören Regelungen, wie.:
- Zuteilung von Hausrat und Vermögenswerten,
- Unterhalt, sowie Sorge- und Besuchsrecht von Kindern
- die Nutzung des Familienhauses - Übernahme, Verkauf oder gemeinsames Nutzungsrecht
Scheidung auf Klage
Dieser Weg ist zu beschreiten, wenn sich ein Partner der Scheidung widersetzt (Art. ZGB 114). Beide Seiten haben die Möglichkeit die Trennung über ein Gericht durchzusetzen – auch gegen den Willen des Partners. Voraussetzung dafür ist, dass die Partner mindestens zwei Jahre (räumlich) getrennt leben.
Um den gemeinsamen Haushalt aufzulösen und räumlich getrennt zu wohnen, ist kein Gerichtsurteil notwendig. Das Gericht kann die Nutzung der Familienwohnung oder den Verkauf anordnen. In der Regel ist die soziale Härte ausschlaggebend. Eine Mutter in Elternzeit, die damit abhängig vom Gehalt des Partners sein könnte und das Kind zu versorgen hat, würde die grössere Härte erfahren.
Scheidung wegen Unzumutbarkeit
In Härtefällen sieht das Gesetz noch eine dritte Variante vor. Kann einem Ehepartner das Abwarten der zweijährigen Trennungsfrist nicht zugemutet werden, ist eine Scheidung wegen Unzumutbarkeit möglich. Das kommt in der Praxis aber selten vor, etwa bei körperlichen, gewalttätigen Übergriffen zum Beispiel.
Die objektive Unzumutbarkeit wird vom Gericht geprüft, um zu Ehekrisen oder auch Affären eine Abgrenzung zu schaffen.
Die Nutzung der Immobilie wird gerichtlich bestimmt. Einem Partner kann die Wohnung oder das Haus exklusiv zugesprochen werden, obwohl beide Eigentümer sind. Hier kommt es vor allem darauf an, wer schutzbedürftiger ist.
Güterstand in der Scheidung
Verliebt, verlobt, verheiratet: Oft genug werden schwierige Themen, bspw. weil sie für die Zukunft ein pessimistisches Szenario beschreiben, aufgeschoben oder die grundsätzlichen rechtlichen Regelungen werden als ausreichend angenommen. Um darüber urteilen zu können, müssen die Güter der Ehepartner betrachtet werden. Und zwar alle: die vor und in der Ehe eingebrachten. Um diesen Teil einer Scheidung greifbarer zu machen, gilt es den Güterstand zu betrachten, dem die Ehe unterliegt. Ehepaare haben die Wahl zwischen Errungenschaftsbeteiligung, Gütergemeinschaft und drittens der Gütertrennung.
In allen drei Formen spielen das Eigengut und Errungenschaft eine wichtige Rolle. Zum Eigengut zählt alles, was einem Partner schon vor der Heirat gehört hat; auch persönliche Gegenstände wie Kleider oder Schmuck fallen darunter. Hinzu kommen Erbschaften oder Schenkungen während der Ehe - mehr Informationen in unserem Ratgeber Erbschaft. Im Fall einer Scheidung hat jeder Ehepartner nach Gesetz Anspruch auf das jeweilige Eigengut und auf die Hälfte des Vorschlags des anderen. Der Vorschlag besteht aus der Errungenschaft, also dem in der Ehe gemeinsam erworbenen, abzüglich allfälliger Schulden. Zusätzlich sollten Sie mit Begriffen, wie Grundbuch für die Eigentumsrechte, Mischfinanzierungen, Hypotheken und Veräusserung oder Zuweisung an einen Partner vertraut sein.
Aus jahrelanger Erfahrungen können wir Ihnen aber sagen: Auch wenn die gesetzlichen Bestimmungen klar erscheinen, kommt es in der Praxis immer wieder zu Konflikten. Sollten Sie bei der Auseinandersetzung mit dem Thema Scheidung merken, dass bspw. Emotionalität oder Stress kaum Raum für Sachlichkeit lassen, konsultieren Sie einen Anwalt oder einen Notar. Bei Fragen zu Immobilienthemen kann auch ein Immobilienmakler hilfreich sein. Zumal die unabhängige, offizielle Funktion des Maklers indirekt den sachlichen Bezug stärkt. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen in dieser Situation Kraft sparen, weil er sein gesamtes Fachwissen, sein Experten-Netzwerk und sein Kenntnisse über sen regionalen Markt und in solchen schwierigen Situationen für Sie einsetzen wird.
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Errungenschaftsbeteiligung
Dies ist in der Schweiz mit Abstand die häufigste Variante. Sie kommt immer dann zustande, wenn die Eheleute nichts Besonderes vereinbaren - kein Ehevertrag. Das Vermögen teilt sich auf in zwei grosse Kategorien:
- Eigengut: vor der Ehe, Erbschaften oder bspw. Schenkungen
- Errungenschaft: während der Ehe erworben, inkl. Lohn und Erträgen aus Errungenschaften
Bei einer Scheidung behält jeder Partner sein Eigengut und Errungenschaften werden hälftig geteilt. Das gilt auch für Immobilien. Ein Beispiel: Sie erbt eine Villa von der Grossmutter, die von beiden und den Kindern bewohnt wird. Die Villa ist ihr Eigengut. Beide entschliessen sich zu umfangreichen Sanierungsarbeiten, wobei für deren Finanzierung ein Kredit aufgenommen werden muss.
Bei der Scheidung gelten die Sanierungskosten als Errungenschaft und müssen anteilig zugewiesen werden. Eine Auszahlung eines Partners wäre vermutlich die Folge. Es ist möglich, die Errungenschaftsbeteiligung um einen Ehevertrag zu erweitern und sie so zu modifzieren. Dadurch können bestimmten Errungenschaften die Eigenschaft eines Eigenguts eingeräumt werden. Auch ist es möglich, ein Unternehmen als Eigengut zu schützen. Ziehen Sie einen Anwalt oder Notar zu Rate, falls die Komplexität überfordernd sein sollte.
Gütergemeinschaft
Die Gütergemeinschaft wird per Vertrag fixiert. Das gemeinsam verwaltete Gesamtgut umfasst fast das ganze eheliche Vermögen. Darunter fallen auch die gemeinsam erzielten Einkünfte während der Ehe. Daneben gibt es jeweils das separate Eigengut der Partner. Im Unterschied zur Errungenschaftsbeteiligung handelt es sich hierbei um Gegenstände zum persönlichen Gebrauch, wie Kleider, Schmuck, Hobbygegenstände etc. - auch Erbschaftsanteile, wenn sie über den Pflichtteil hinausgehen. Immobilien werden bei der Berechnung des Gesamtguts einbezogen und entsprechend aufgeteilt.
Gütertrennung
Auch diese Variante ist in einem Ehevertrag zu regeln. Etwas vereinfacht gesagt: Einkünfte und Vermögen sind getrennt, es gibt also nur das Vermögen des Mannes und das der Frau. Schauen wir uns der Einfachheit halber die Errungenschaftsbeteiligung an: Bei einer Scheidung kommt es zu einer güterrechtlichen Auseinandersetzung. Das heisst, das Vermögen beider Partner wird in Errungenschaft und in Eigengut aufgeteilt. Zur Errungenschaft gehört alles, was der Partner oder die Partnerin während der gemeinsamen Ehejahre erworben beziehungsweise «erarbeitet» hat. Darunter fallen vor allem die Einkünfte aus Erwerbsarbeit oder Leistungen von Sozialversicherungen (AHV, BVG, ALV etc.). Auch die Erträge aus Wertschriften und insbesondere die Mieterträge aus Liegenschaften gelten als Teil der Errungenschaft. Heisst also: Alles wird dem jeweiligen Partner als Eigengut zugeschrieben. Errungenschaften gibt es nicht und damit auch keine Gesamtmasse. Schulden werden ebenfalls so klar definiert.
Im Scheidungsfall: «Meine oder Deine Immobilie?»
Wichtig zu wissen ist, dass Sie in der Beweispflicht sind. Wenn Sie nicht eindeutig beweisen können, dass ein Gegenstand oder Vermögenswert als Eigengut zu betrachten ist, wird er als Errungenschaft angesehen. Das kann Ihnen erhebliche Probleme und Nachteile in der Scheidungsschlacht bringen.
Denn: Bei einer langjährigen Ehe oder Partnerschaft ist im Nachhinein nicht immer klar, wem was zusteht. Bei Liegenschaften und Eigentumswohnungen definiert man zunächst einmal die Einträge im Grundbuch:
- Miteigentum,
- Alleineigentum oder
- Gesamteigentum
Um für alle Fälle vorzusorgen, lohnt es sich bei Liegenschaften die Dinge im Voraus klar zu regeln und zu dokumentieren. Sonst ist es bei einer Scheidung nur schwer zu beweisen, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat, wer die Zinsen und den Gebäudeunterhalt bezahlt hat.
Sollte das Paar übereinkommen, die Liegenschaft vorerst zu behalten, muss es wesentliche Dinge schriftlich festlegen und eine faire Kostenaufteilung anstreben. Dabei geht es darum, wer sich um den Unterhalt kümmert, wer Zinsen und Amortisationen leistet und wo nötig die Verwaltung wahrnimmt. Bleibt nur ein Partner im Haus, ist die Frage zu beantworten, zu welchen Kosten bzw. wie der andere Partner dafür entschädigt wird.
Entscheidend ist, was längerfristig mit dem Haus oder mit der gemeinsamen Wohnung passiert. In vielen Fällen stellt Wohneigentum den grössten Posten des gemeinsamen Vermögens dar. Möglicherweise können sich die beiden Partner auf einen gewissen Verteilschlüssel einigen. Oft läuft es aber darauf hinaus, dass die Liegenschaft zum aktuellen Verkehrswert zwischen den beiden Partnern aufgeteilt wird. Geht es um eine seriöse Schätzung des Wertes und Möglichkeiten eines Verkaufs, können wir Ihnen als Makler selbstverständlich behilflich sein. Wir haben umfangreiche Tools und Möglichkeiten den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
Wenn keiner der Ehepartner das Haus nach der Scheidung übernehmen möchte oder es sich finanziell leisten kann, kommt es in der Regel zum Verkauf. Mit einer Veräusserung an Dritte gestaltet sich die Vermögensaufteilung an sich einfacher. Ein Verkauf und eine Aufteilung des Erlöses setzen voraus, dass beide als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, was bei einer Errungenschaftsbeteiligung durchaus üblich ist. Nun hat jeder Anrecht auf seinen Anteil gemäss Grundbucheintrag; in der Praxis ist es meist je die Hälfte.
Schätzung: Was ist die Immobilie wirklich wert?
Welcher Erlös könnte bei einem Verkauf erzielt werden? Mit einer Verkehrs- oder Marktwertschätzung soll diese Frage beantwortet werden. Wird dazu ein unabhängigen Schätzer beigezogen, trägt dieser eine grosse Verantwortung. Schätzt er die Liegenschaft zum Beispiel 100’000 oder 200’000 Franken zu tief ein, würde ein Partner den anderen benachteiligen - derjenige, der ausbezahlt wird.
Um das Miteigentum aufzulösen, sind in der Regel zwei Varianten im Vordergrund:
- Der eine Partner übernimmt die Liegenschaft und zahlt den anderen aus. Doch hier sollte natürlich vorher klar der Wert ermittelt worden sein. Wir helfen Ihnen dabei!
- Bei Scheidungen liegt der Fall aber öfters so, dass die Liegenschaft verkauft und der Erlös aufgeteilt werden muss – ganz einfach aus finanziellen Gründen. Oft ist ein Partner allein nicht in der Lage, sämtliche Kosten für das Haus, für die Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Amortisationen zu tragen.
Wird die Liegenschaft von bisher zwei Miteigentümern auf einen Partner überschrieben, muss die Bank ausdrücklich damit einverstanden sein. Sie prüft auch, ob alle Richtlinien wie finanzielle Tragbarkeit des Kredits nachgewiesen sind. Die Praxis zeigt: Eheleute in einer Scheidung sind gut beraten, das Gespräch in der Familie zu suchen. Als Finanzierungshilfe kommen in zweiter Linie auch Vorsorgeguthaben infrage (Pensionskassen-Guthaben oder 3. Säule). Sofern Sie mit der einen oder anderen Variante Geldmittel auftreiben können, lässt sich das Haus oder die Eigentumswohnung vielleicht doch in der Familie behalten. Denken Sie auch an folgende Option: Wenn der Familienbesitz längerfristig gewahrt bleiben soll, ist eine Übertragung an die Kinder möglich. Wie genau und zu welchen Konditionen das Haus an die nächste Generation übergehen könnte, müsste gründlich geklärt werden (Notare oder Juristen fragen). Es ist in der Praxis gar nicht so selten, dass Liegenschaften zu Lebzeiten an die direkten Nachkommen übergehen - als Erbvorbezug, unter Umständen als Schenkung.
Sonderrolle bei der Scheidung: Die Familienwohnung
Schweizer Recht spielt noch der Begriff «Familienwohnung» eine besondere Rolle. Wohnt das Paar oder die Familie zum Beispiel gemeinsam in einer Mietwohnung, kann der eine Partner den Vertrag nicht ohne Zustimmung des anderen kündigen. Dasselbe gilt analog für Eigentumswohnungen und Liegenschaften:
Einem Partner allein ist es nicht möglich, das Haus gegen den Willen des anderen zu verkaufen. Es braucht in jedem Fall das Einverständnis beider Partner. Das gilt übrigens selbst dann, wenn zum Beispiel der Mann als Alleineigentümer im Grundbuch aufgeführt ist. Die Zustimmung der Partnerin oder des Partners ist in jedem Fall erforderlich!
Bei der Regelung für den Wohnsitz und die Familienwohnung spielt in der Gerichtspraxis das Wohl der Kinder eine grosse Rolle. Im Fall einer Scheidung läuft dies meist darauf hinaus, dass die Liegenschaft weiterhin von einem Partner und den gemeinsamen Kindern bewohnt wird.
Im Falle, dass keiner der beiden Partner die gemeinsame Immobilie weiter bewohnen will, sei es, weil der Drang nach einem Tapetenwechsel und die Erinnerungen alles überschatten oder die finanzielle Lage es nicht zu lässt, bietet sich ein Spezialist an. GOLDINGER Immobilien kennt den Markt der Ostschweiz seit Jahrzehnten, die Mitarbeiter können tiefe Fachkenntnis aufweisen und das Dienstleistungs-Portfolio deckt die meisten Belange in Sachen Immobilien ab. Sie können auf unseren diskreten, zuverlässigen und menschennahen Service zählen.
Online-Wertschätzung erhalten
GOLDINGER Immobilien bietet Ihnen mit der Online-Wertschätzung eine unkomplizierte Möglichkeit, den Wert Ihres Objekts zu beschreiben und einzugrenzen. Machen Sie sich unsere Kompetenz, jahrzehntelange Erfahrung und ausgezeichnete Kenntnis des regionalen Marktes zu nutze. Füllen Sie unsere Bewertungsstrecke aus und profitieren von unseren Dienstleistungen und Angeboten.
Scheidung: Für alle Fälle vorsorgen?
Um Konflikten um «das liebe Geld» vorzubeugen, empfehlen viele Experten, fortwährend über eingebrachte Eigenmittel und die Verteilung der laufenden Liegenschaftskosten Buch zu führen. Das mag in der Theorie natürlich einleuchten. Denn ein Inventar und eine detaillierte Buchhaltung können sich im Nachhinein als zentrale Dokumente und Beweismittel erweisen. Nur ist es in der Lebenspraxis oft anders, und viele Konkubinats- oder Ehepaare halten Konsumausgaben, Gebäudeunterhalt oder kleinere Renovationsarbeiten nicht im Detail fest. Doch im Minimum ist es sicher eine grosse Hilfe, wenn Paare zumindest die Herkunft von eigenen finanziellen Mitteln aus dem Eigengut schriftlich dokumentieren.
Nehmen wir ein Beispiel: Hat der eine Partner den Erwerb des gemeinsamen Wohneigentums zu 100 Prozent durch eine Schenkung seiner Familie überhaupt erst möglich gemacht, wird er sich diesen Anteil anrechnen lassen wollen. Ein anderes Mittel, für alle Fälle vorzusorgen oder gewisse Spielregeln aufzustellen, sind Ehe- und Konkubinatsverträge. Dabei ist es üblich, dass die Finanzierung und Eigentumsregelungen von Immobilien schriftlich festgelegt werden.
Immobilie in der Scheidung: Die Hypothek
Rein formell lässt sich eine bestehende Hypothek umschreiben. Das gilt auch für eine Festhypothek mit längerer Vertragsdauer. Während also vor dem Scheidungsbegehren beide Partner solidarisch hafteten und als Vertragspartner aufgeführt waren, wird der Vertrag im Rahmen des Scheidungsverfahrens neu ausgestellt:
Er lautet neu auf einen Schuldner und nicht auf zwei. Bei grundlegenden Änderungen ist an die branchenübliche Usanz, also die Gepflogenheit zu erinnern. Das heisst: Bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung durch den Kunden ist eine finanzielle Entschädigung fällig. Die Sprache ist von einer «Vorfälligkeitsentschädigung». Wie hoch diese ist, hängt von vertraglichen Rahmenbedingungen ab.
Bei Festhypotheken mit einer mehrjährigen Restlaufzeit kann die sogenannte «Vorfälligkeitsentschädigung», welche die Bank geltend machen kann, relativ hoch sein. Je nach Einzelfall und Vertragsdauer gilt es deshalb zu überlegen, ob es auch im Scheidungsverfahren nicht eine Option sein könnte, die Hypothek fortzuführen und nur umzuschreiben.
Käufer übernimmt hypothek
Soll die Liegenschaft ganz veräussert und nicht auf einen der beiden Partner überschrieben werden, sind alle Optionen in Betracht zu ziehen. In der Praxis wird oft darüber verhandelt, dass der neue Käufer die bestehende Hypothek übernimmt. Der Eigentümer erspart sich dadurch hohe Ausstiegskosten bei der Bank.
Natürlich erweist sich dies nur dann als gangbarer Weg, wenn sowohl der Käufer als auch die Bank ihr Einverständnis geben. Die Bank wird das Dossier grundsätzlich analog prüfen, wie ein Neugeschäft. Die üblichen Anforderungen wie finanzielle Tragbarkeit und Einhaltung der Belehnungsrichtlinien müssen in jedem Fall erfüllt sein.
Ob der Käufer einer Liegenschaft bestehende Hypotheken übernimmt, hängt von deren Zinskonditionen und zu einem wesentlichen Teil von den Verhandlungen rund um die Handänderung ab.
Je grösser das Interesse für das Objekt, umso eher findet sich meist ein Interessent, mit dem man sich in allen Punkten handelseinig wird. Ist die Finanzierung vor Jahren bei einem höheren Zinsniveau als heute abgeschlossen worden, wird der Käufer allfällige Mehrkosten in sein Kaufangebot einrechnen.
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Die Entscheidung, eine Ehe aufzulösen, ist sowohl mit viel Kraft als auch mit Emotionen verbunden. Eine gemeinsame Immobilie liefert oft zusätzliches Konfliktpotenzial und sollte nicht zum berüchtigten Rosenkrieg ausarten. Nach einer Scheidung haben Sie mit einer gemeinsamen Immobilie verschiedene Möglichkeiten.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- Wie Sie je nach Besitzanspruch mit der Teilung umgehen
- Was mit der Hypothek geschieht
- Was Ihre Immobilie wert ist
Häufige Fragen
Die Verkehrs- oder Marktwertermittlung ist ein systematischer Ansatz, um den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag zu bestimmen. Daher gilt es:
- im ersten Schritt ein passendes Verfahren zu wählen - Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren
- dient einer näherungsweisen möglichst genauen Wertbestimmung im individuellen Fall
- zweitens: bestimmen des Stichtags
- zumeist ist das der Begin des Scheidungsverfahrens oder die Auflösung des gemeinsamen Haushalts
- im dritten Schritt werden alle Belastungen ermittelt
- Hypotheken, Nutzungsrechte oder auch Privatkredite werden bei der Vermögensverteilung einbezogen
Im Falle einer Scheidung wird in den allermeisten Fällen ein Immobilienbewerter oder anderer Sachverständiger für die Erstellung des Gutachtens herangezogen. Ein Verkehrswertgutachten soll allen Beteiligten, auch Dritten, eine möglichst genaue Grundlage für Entscheidungen in Bezug auf Immobilien- und Grundbesitz bieten.
Das Eigengut ist der Teil des Vermögens, der immer nur einem Partner genau zugewiesen werden kann und in der Regel vor der Eheschließung oder durch Erbschaft, bzw. Schenkung während der Ehe erworben wird. Um das EIgengut zu schützen, sollte bei entsprechender Vermögens- oder Wertlage über einen Ehevertrag nachgedacht werden. Sofern er im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten geschlossen wird, ergibt sich daraus ein wirksamer Schutz. In jedem Fall sollten möglichst alle:
- relevanten Eigentumstitel, die vor einer Ehe bestehen, eingebracht und erworben werden, bestmöglich dokumentiert werden - Verträge, Rechnungen, amtliche Dokumente, Kontobelege, ggf. Fotos. Für Immobilien gilt es alle Kapital- und Finanzierungsquellen, Rück- und Auszahlungen, Sanierungskosten samt Finanzierungsquelle zu dokumentieren. In der Regel sollen diese Maßnahmen kein Ausdruck von Misstrauen sein, sondern die Belastung eines möglicherweise eintretenden, belastenden Szenarios mindern.
Das Gegenstück zum Eigengut ist eine Errungenschaft, das gemeinsame in der Ehe erworbene Vermögen. Durch die Entscheidung für oder gegen einen Ehevertrag wird die Form des Güterstands und damit Verteilung- und Besitzansprüche bei einer Scheidung geregelt.
Es ist möglich eine Immobilie vor der Scheidung zu übertragen - durch Verkauf, Schenkung oder überschreiben an nahe Verwandte. Wichtig ist, dass nicht der Eindruck entsteht, Vermögen aus Errungenschaft illegitim vorzuenthalten - also den Partner zu benachteiligen. Deshalb sollte der Vorgang:
- mit Kenntnis des Partners, der Partnerin,
- dokumentiert über einen Notar,
- mit Nachweis, dass es sich um Eigengut handelt und
- auf Grundlage einer realistischen Schätzung des Marktwerts
durchgeführt werden. Auf diese Weise kann die Übertragung nicht oder nur schwer angefochten werden. Wie wichtig es ist, diesen Vorgang mit dem nötigen Ernst und der Genauigkeit anzugehen zeigt der Umstand, dass das Vorenthalten von Vermögenswerten als Vermögensverschiebung strafbar sein kann. Zumindest kann der Partner bei offensichtlicher Benachteiligung anfechten oder nach Art. 285 ZGB Herabsetzungs- oder Ausgleichsanspruch Ausgleich verrlangen. Auf den Zeitpunkt ist ebenso zu achten. Zu nahe an oder nach Beginn des Scheidungsprozesses kann eine Übertragung regulär angerechnet werden.
Die Teilungsversteigerung ist eine Form der Zwangsversteigerung. Sie wird angewendet, wenn nur einer oder beide Partner Eigentümer der Immobilie sind und sich nicht auf eine Lösung einigen können. Dabei kann es bspw. um das ob, wann oder wie des Immobilienverkaufs gehen. Der Erlös der Versteigerung wird zwischen den Eigentümern aufgeteilt.
Ein Partner kann das Verfahren ohne Kenntnis der anderen Partei beantragen. Dafür muss die gültige Miteigentümerschaft belegt werden - Grundbuch. Allerdings muss der andere Partner darüber informiert werden. Das kann zwischen den Eheleuten stattfinden oder durch ein Gericht, bzw. ein Betreibungsamt geschehen. Wichtig ist, dass alle relevanten Beteiligten informiert werden, weshalb das Gericht auch andere eingetragene Eigentümer oder den Hypothekargeber in Kenntnis setzen muss. Sollte der andere Partner nicht ausreichend informiert werden, ist eine Anfechtung möglich oder er kann nachträglich Entschädigung verlangen.
Die Mit- oder Alleineigentümerschaft muss in jedem Fall stichhaltig dargelegt werden. Allein es sich gänzlich um Eigengut, hat der andere Partner bspw. kein Anrecht auf Versteigerung.
Komplexe Vorgänge zum Thema Vermögensaufteilung sollten mit einem Anwalt oder anderen Fachpersonen besprochen werden, um rechtliche Risiken zu mindern und für alle Beteiligten eine nervenschonende Lösung zu erreichen.
Der Konkubinatsvertrag wird zwischen unverheirateten Partnern geschlossen. Bei der Erstellung ist die Hilfe eines Anwalts anzuraten und auf Genauigkeit und Sorgfalt zu achten. Denn er ist Teil einer ähnlichen Vereinbarung wie sie durch Eheschliessung und Ehevertrag entsteht. Die Eigentümereigenschaft an einer Immobilie ist besonders wichtig - also wer im Grundbuch steht. Ist es ein Partner, hat der andere keinen Anspruch, auch wenn bei Sanierung oder Modernisierung mitfinanziert wurde.Bei Miteigentum wird die Immobilie entsprechend den eingetragenen Anteilen aufgeteilt. Der Konkubinatsvertrag regelt unter anderem:
- wer wie viel zur Finanzierung beigetragen hat
- wer gegebenenfalls ausbezahlt wird und
- wem die Immobilie bei Trennung zusteht
- wie der Unterhalt, Hypothekenzahlung, evtl. Mieteinnahmen behandelt werden.