DIE IMMOBILIENFINANZIERUNG: UNSER RATGEBER

EIN INDIVIDUELLER BAUSTEIN FÜR DIE FINANZIERUNG: DIE HYPOTHEK.

Bereits im Voraus der Immobiliensuche sollte eine realistische Finanzierung gefunden worden sein. Wir empfehlen eine Beratung durch Ihre Hausbank oder einen anderen verlässlichen Partner. Ansonsten besteht die Möglichkeit, dass das gewünschte Objekt bereits vergriffen ist, bis Sie die Zusage zur Finanzierung vorweisen können. Es sollte Klarheit darüber herrschen, wo Ihre persönlichen Grenzen für den Kaufpreis liegen - eine Normal- und eine Schmerzgrenze. Die drei grossen Bereiche, aus denen einen Immobilienfinanzierung aufgebaut ist, Eigen- und Fremdkapital, sowie laufende Kosten. sollten dazu gesichert, balanciert und zuverlässig ermittelt sein. Im Weiteren ist es von Vorteil, wenn diese Kapitalblöcke auch bereits evtl. Splits für Sanierungskosten und dergleichen beinhalten würden. Im Folgenden möchten wir einen Einblick in die Bausteine der einzelnen Kategorien geben.

Bonität

Die Bonität beschreibt die Zahlungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit einer natürlichen Person. Dadurch ist sie ein wichtiger Kennwert für Kreditnehmer und Banken. Denn Banken wollen vor allem darüber das Risiko von Rückständen und Ausfällen reduzieren - gleiches gilt für Hypotheken. Die Berechnung bezieht bei der Betrachtung der monatlicher Zinszahlungen zumeist mögliche Zeiten höherer Zinsen in der Zukunft ein. Wenn nach der Prüfung aller Faktoren die Ausfallwahrscheinlichkeit zu hoch erscheint, wird die Hypothek verwehrt oder muss durch weitere Sicherheiten stabilisiert werden: Erst- und ggf. Zweiteinkommen, Anlagegelder und Vermögenswerte, Konsumkredite.

Belehnungswert 

Falls eine finanzierte Immobilie wegen Rückständen versteigert oder veräussert werden muss, rechnet die Bank mit dem Belehnungswert.

Die Belehnung ist eine Sicherheit für die Bank. Liegt wegen des Sicherheitsabschlags, bzw. der kalkulierten Wertminderung, oft unter dem Kaufpreis oder den Baukosten bei einem Neubau. Die Belehnung bezeichnet das Verhältnis von Hypothek und Belehnungswert einer Immobilie. Sie ist umso grösser, je grösser die Hypothek und je kleiner der Belehnungswert ist. Die Belehnung wird mit der Ausgangslage der tiefsten Schätzung für die Immobilie ermittelt, sollten mehrere Schätzungen vorliegen - Niederstwertprinzip. Heisst in der Praxis: Mehr Eigenkapital muss aufgebracht werden, falls der Schätzwert unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt. Nehmen wir ein Beispiel:

• Eine 40-jährige Personalfachfrau kauft für CHF 850‘000 eine Eigentumswohnung in sehr guter Lage. Die Bank schätzt den Wert leicht tiefer ein als den Kaufpreis: Der Geldgeber geht von einem objektiven Immobilienwert von CHF 800‘000 aus und gewährt der Kundin eine Hypothek über CHF 640‘000. Das entspricht der in der Schweiz üblichen Belehnung von 80 Prozent des Banken- bzw. Belehnungswertes (80 Prozent von CHF 800‘000).

Die Banken und andere Darlehensgeber haben in den letzten Jahren sehr viel investiert, um eigene Marktdaten und Bewertungsmethoden verfügbar zu haben. Eine der häufigsten Irrtümer in der Praxis besteht darin, dass die Käufer in jedem Fall mit einer 80-prozentigen Belehnung durch Bankkredite rechnen. Tatsache ist allerdings, dass die Bank in jedem Fall eine eigene Beurteilung vornimmt. Für den Schätzwert der Bank sind letztlich deren eigene Schätzmethoden und Vergleichsdaten massgeblich. Die Schwarz auf Weiss abgerechneten Baukosten oder auch ein notariell beglaubigter Kaufpreis sind bei dieser Betrachtung nicht ausschlaggebend.
In den letzten Jahren ist es vor allem in den Städten und in einigen Ballungsräumen öfters zu regelrechten «Bietergefechten» zwischen mehreren Kaufinteressenten gekommen. Wenn die Immobiliennachfrage sehr hoch und das Angebot knapp ist, werden immer wieder Spitzenpreise erzielt. Die finanzierende Bank behandelt allerdings eine überteuerte Immobilie anders als ein Haus oder eine Wohnung, die zu einem nachhaltigen und realistischen Preis erworben werden. De facto wird die Bank nicht mehr als 80 Prozent ihres bankinternen Schätzwertes finanzieren. Eine allfällige Differenz muss der Käufer selbst einschiessen. Wer also gegenüber einem Makler oder Verkäufer verbindliche Zusagen machen will, sollte sich vorgängig bei der Bank erkundigen. Welches ist der maximal mögliche Preis, den eine Bank finanzieren würde? Wie eingangs beschrieben, sind dazu das verfügbare Einkommen und die finanzielle Tragbarkeit des Kunden massgeblich.
Dieses Vorsichtsprinzip sollten Sie sich natürlich dann zu Herzen nehmen, wenn Sie selbst an einer Bieterrunde teilnehmen wollen. Nichts wäre unangenehmer, als den Zuschlag für eine Immobilie zu bekommen, die dann doch den finanziellen Rahmen sprengt.

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Verpfändung als attraktive Alternative

In vielen Fällen gilt die Verpfändung unter Berücksichtigung von Zinsen, Steuern und Vorsorge als die vorteilhaftere Variante.
Anstelle eines PK-Bezugs ist es auch möglich, gegenüber der Bank Vorsorgekapital zu verpfänden. Das Geld bleibt in der PK, die Verpfändung bedeutet für die Bank aber eine zusätzliche Sicherheit. Der potenziell mögliche Hypothekarbetrag wird um die verpfändete Summe erhöht (zum Bespiel 90 Prozent Fremdkapital anstatt wie sonst üblich 80 Prozent). Damit kann sich die Bank gegen einen möglichen Verlust schützen – für den seltenen Fall, dass der Kunde seinen Kreditverpflichtungen nicht nachkommt. Die Verpfändung bringt für Sie einen grossen Vorteil: Das Geld in der PK bleibt unangetastet und wird eben nur verpfändet! Somit bleiben alle PK-Leistungen ohne Einschränkungen erhalten. Es fallen auch keine Steuern an, und Sie haben meist Spielraum, jederzeit freiwillige Einzahlungen in die PK zu tätigen (wenn es Ihre Finanzen und das Reglement der PK zulassen). Im Übrigen betrachten die Banken PK-Geld als zusätzliche, gut akzeptierte Sicherheit.

Die meisten Hypotheken laufen irgendwann dem Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit zu. Wann genau dieser Stichtag bevorsteht, ist je nach Produkt sehr unterschiedlich. Bekanntlich gibt es Hypotheken von kürzerer Dauer oder Festhypotheken, die über einen sehr langen Zeitraum laufen. Am besten prüft man regelmässig, ob mit den Laufzeiten, der Produktwahl und der Höhe des Betrags alles stimmt. Dazu gehört auch, sich wichtige Termine zu notieren. Wer das Laufzeitende und die Kündigungsfristen verpasst, ist im Nachteil. Im ungünstigsten Fall bleibt nicht genügend Zeit, um die für den Kunden optimale Lösung zu finden.

Hypothek ablösen: Abzahlen oder verlängern?

Die Fälligkeit der Hypothek kann ein willkommener Anlass sein, die Finanzierung zu optimieren und sogar Zinsen zu sparen! Ein Beispiel: Festhypotheken, die vor vier oder fünf Jahren abgeschlossen wurden, sind im aktuellen Zinsumfeld günstiger. Für viele Kunden hat es keine Priorität, auslaufende Hypotheken ganz oder teilweise zurückzuzahlen – zumindest so lange nicht, wie die Hypothekarzinsen tief bleiben. So oder so muss sich der Kunde eine Meinung zur aktuellen und zur erwarteten Zinsentwicklung bilden. Bei einer Anschlussfinanzierung ist dieselbe Frage zu klären wie bei der Erstfinanzierung: Der Kunde hat die Wahl, eher langfristigen Festhypotheken den Vorzug zu geben oder eine kürzere Zinsbindung anzustreben. Wenn die Zinsen tief bleiben oder noch sinken könnten, wäre dies ein klares Indiz für eher kürzere Laufzeiten. Festhypotheken mit langer Zinsbindung sind vorteilhaft, wenn der Kunde Wert auf Sicherheit und ein klares Budget legt. Produkte auf kürzerer Basis (SARON-Hypothek) sind dann angezeigt, wenn der Kunde mit anhaltend tiefen Zinsen rechnet.

Sobald die Fälligkeit einer Hypothek ansteht, wird sich ein Teil der Darlehensnehmer Gedanken über eine Ablösung durch ein anderes Institut machen. Das wohl häufigste Motiv: Ein Vergleich verschiedener Offerten oder ganz einfach generell tiefe Marktzinsen legen den Schluss nahe, durch eine Ablösung zu einem besseren Angebot zu kommen. Umgekehrt zeigen auch praktisch alle Banken ein Interesse daran, auf entsprechende Anfragen Offerten für eine Ablösung der Hypothek zu unterbreiten. Der Eigentümer erhofft sich damit das bestmögliche Angebot, die Bank gewinnt einen neuen Kunden. Bei einer Ablösung der Hypothek durch ein anderes Institut sind allerdings einige formelle Einschränkungen zu beachten. So ist es branchenüblich, dass die Banken innerhalb von ein bis zwei Jahren die Gesamtschuld übernehmen wollen. In der Praxis ist es auch wegen der geforderten Sicherheit nicht einfach, die Immobilie gleichzeitig über zwei Banken zu finanzieren (jede Bank verlangt als Sicherheit möglichst einen Schuldbrief im 1. Rang).
Wenn Sie nachträglich zusätzliche Schuldbriefe errichten lassen, ist das mit Gebühren verbunden. Dabei ist zu beachten, dass die technischen Dinge und die geforderten Sicherstellungen am besten von den beteiligten Banken direkt geklärt werden. Apropos Gebühren: Spezialfälle für Umfinanzierungen, Aufstockungen von Hypotheken, Bearbeitungen etc. werfen immer wieder die Frage auf, ob Banken für den Aufwand Gebühren in Rechnung stellen. Heute ist dies ein Stück weit auch Verhandlungssache.