Alternative Wohnoptionen: Kleine Wohnung kaufen
Eine selbstbewohnte Immobilie wird ab und an mit einem Anlageobjekt verwechselt. Der Gedanke ist meist, dass das Eigenheim vererbt werden könne und später ein kostengünstiges Zuhause sei. Besitz ist hier der entscheidende Begriff. Ein Investor will primär Rendite generieren – in der Regel aus Vermietung. Eine mögliche Wertsteigerung des Objekts ist die Sahnehaube. Beim privaten Immobilienbesitz, wenn Sie sich bspw. eine kleine Wohnung kaufen, geht es um mietfreies Wohnen – psychologisch und buchhalterisch. Rendite meint bei eigengenutztem Stockwerkeigentum oder Reihenhaus den Wertgewinn. Zudem unterliegen Kauf und Verkauf von privaten Immobilien anderen Regularien.
Kommt es zum Verkauf, wird ein Rentnerpärchen den Wechsel in eine kleine Eigentumswohnung eher ins Auge fassen, wenn das Häuschen am Wertmaximum befindet. Wer will schon Erinnerungen und Kapital verlieren? Welche Faktoren die Möglichkeit, eine kleine Wohnung zu kaufen und das grosse Haus zu verkaufen, weiterhin beeinflussen, wird in diesem Artikel erläutert: Emotionen, Fakten, Optionen.
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Kauf einer kleinen Wohnung: Ein Kompromiss
Rational betrachtet, wird jede Entscheidung durch Emotionen gesteuert und beeinflusst. Insbesondere bei hohem Risiko, um nur einen wichtigen Einfluss zu nennen, wirken Emotionen mit einiger Wucht auf die Rationalität. Aus der Eigentumswohnung als Alterskompromiss kann so schnell eine Unmöglichkeit werden.
Knappheitsschema: Wo ist oben?
Das grössere Schloss oder die ausgedehnteren Ländereien: Der Wert von Besitz, als Ausdruck von Macht ist seit jeher ein quantitatives Mass. Qualität unterstreicht und verkörpert oft die Quantität. Kulturell, wirtschaftlich und sozial hat sich dieser Umstand nicht nennenswert verändert. Und wer will sich schon einschränken lassen, den Wohnraum oder das Auto verkleinern müssen, wenn die guten Gefühle und der Gewöhnungseffekt ein so stabiles Fundament sind? In einer kleineren Wohnung wohnen können und darin wohnen müssen sind zwei Seiten der gleichen Medaille. Was ist also die Entscheidungsgrundlage für das Rentnerpärchen im Beispiel oben? Nachkriegsgeneration, Zugang zu Bildung, Ausbildung, das selbsterrichtete Eigenheim und die Erinnerungen an Schutt, Asche und trockenes Brot? Ist die Sicherheit in einer kleineren Eigentumswohnung als Altersdomizil ebenso viel wert wie die im Fünf-Zimmer-Haus, selbst wenn sich der quantitative Wert ändert?
Status- oder Selbstwertschema: My Home, my Castle.
Ein Eigenheim kann für einen Hausbesitzer eine Auszeichnung sein, ein Zeichen für Status. Natürlich sollen die Kinder genug Platz haben. Das steht dem 60-qm-Wohnzimmer mit schwarzer Marmorvertäfelung ja nicht entgegen. Stellen Sie sich vor, der geschiedene Vater darf zwar noch ins ehemals gemeinsame Haus, schon wegen der Kinder. Aber die Einrichtung ist anders und die Scheidung war hässlich. Der Verlust der heilen Familie, mit repräsentativer Frau und dem grosszügigen Eigenheim ist nur schwer zu verschmerzen. Welche Treiber lenke wohl den Geschiedenen? Was hält er von der kleinen Wohnung zur Miete?
Kleine Eigentumswohnung als Kompromiss: Weniger Fläche und Aufwand
Die Personengruppen, die momentan von einer Verkleinerung des Fussabdrucks auf dem Immobilienmarkt profitieren, haben oft genug den allergrössten Teil ihres Kapitals im Eigenheim fixiert. Bei einer Scheidung, einem Erbfall oder durch Renteneintritt können die Möglichkeiten zur Veränderung ohne erhebliche Nachteile überschaubar sein.
Förderung für Sanierung & Energie von Häusern
Zunächst ein Blick auf die Situation von Besitzern und Käufern privatgenutzter Immobilien. Über Förderprogramme können Eigenheime auf den aktuellen Stand gebracht oder sogar im Wert gesteigert werden. Und die Ziele in Sachen Klima werden damit ebenfalls gefördert. Die Förderungen, nicht nur in den Kantonen Thurgau, St. Gallen und Schaffhausen sind massgeblich auf die Themen Sanierung und Modernisierung ausgerichtet. Von Dämmungen, über Photovoltaik und Batteriespeicher, bis hin zur Energieberatung gibt es gute und wichtige Förderanreize zur baulichen Steigerung der Qualität einer Immobilie. Beispielsweise können im Thurgau bis zu 50% der Investitionskosten für Dämmung gefördert werden – beim Dach bis zu CHF 40 pro qm.
Das ist gut! Das Seniorenpärchen könnte damit den Wert der Immobilie steigern, um sie zu verkaufen oder den Kindern weiterzugeben. ^Kredite und Förderungen für Rentner sind bei energetischer Sanierung möglich – bei entsprechender Besicherung. Für andere Zwecke gelten Senioren in der Regel nicht als ideale Kreditnehmer. Die Tragbarkeitsprüfung ergibt zumeist, dass die 33% für die laufenden Kosten der Immobilie durch die Renten oft nicht gedeckt werden können. Ausserdem steht Rentnern die zweite Säule nicht mehr zur Verfügung, was die Kredithöhe senkt. Aus diesen Gründen wäre es wohl nachvollziehbar, wenn sich das Pärchen gegen den Zeit- und Finanzaufwand der Sanierung entscheidet.
Verkauf Ihrer Immobilie
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Finanzielle Förderung für Besitzer und Käufer
Finanzierungs- und Kreditleistungen, sowie Erleichterungen für Immobilienbesitzer und Käufer sind in der Schweiz gut etabliert. Über die Wohneigentumsförderung bspw. kann auf das Guthaben der Pensionskassen zugegriffen werden. Die eigene Altersvorsorge kann damit die Kreditbedingungen für die Immobilienfinanzierung verbessern. Eine Immobilie ist auch Vorsorge.
Und das ältere Pärchen? Lebt bereits von der Vorsorge und hat möglicherweise nicht getilgte Kreditpositionen offen. Wechselt man von Eigentum zu Eigentum, können Steueraufschube in Anspruch genommen werden. Die Grundstückgewinnsteuer wird in dem Fall aufgeschoben, was die aktuelle Liquidität verbessert. Im Fall der Handänderungssteuer gilt gleiches: Immobilienkapital gleich investieren, 3-3,5% Steuern unrealisiert belassen. Sie sollen auf die Steigerung der Haltedauer hinwirken und zur Reduktion von Immobilienspekulation dienen. Käufern und Besitzern stehen gute Instrumente zur Verfügung
Langfristig eigenbewohntes Eigentum wird belohnt. Im Vergleich zur Veränderung von Besitz in Miete sind die Konditionen besser. Zu den Regeln für die Inanspruchnahme des Steueraufschubs gehört der Umstand, dass der volle Aufschub bei gleicher Investitionshöhe gewährt wird. Das kann bedeuten, dass ein Apartment in der Stadt für die Senioren gut funktionieren könnte. Wenn der Wert der Eigentumswohnung jedoch unter dem Verkaufserlös für das Haus liegt, wird ein Teil der Steuer fällig. Das grösste Hindernis bei solchen Veränderungen ist oft genug die Liquidität. Ohne den realisierten Verkaufserlös müssen eine ausreichend individuelle Finanzierung und die Kosten für Umzug, mögliche Bauarbeiten und Dokumente getragen werden. Reguläre Kreditlösungen sind in einigen Szenarien nicht
Ergo zur Wohnflächen-Veränderung
Sofern es für einen nachhaltigen Immobilienmarkt zuträglich wäre, müssten für Menschen, die ihr Eigenheim hinter sich lassen müssen, sei es wegen einer Scheidung, den Wünschen im Lebensabend oder beim Erbe einer Immobilie ansprechende Anreize geschaffen werden. Bietet sich dafür die Liquiditätslücke an?