Ziel ist Preisstabilität
Die SNB strebt eine positive nominale Teuerung von unter 2% an. Ihre Zinsentscheide richten sie nach ihrer Inflationsprognose aus. Durch den neuesten Entscheid sollte die Teuerung soll in der Schweiz etwas nachlassen. Diese verharrte im Vergleich zum Vormonat im November unverändert bei 3%. Für das Jahr 2022 prognostiziert die SNB eine Inflationsrate von 2,9%, anfangs 2023 soll diese auf rund 3% stagnieren und bis zum Jahresende auf 2% sinken.
Die SNB folgt in geringerem Ausmass der Europäischen Zentralbank (EZB), die sich mit einer Serie von Zinserhöhungen gegen die hohe Inflation im Euroraum stemmt. In der Eurozone ist die Inflation von einem Rekordniveau im November auf zuletzt noch 10% gesunken. Der Leitzins im Euroraum liegt aktuell noch bei 2%.
Was bedeutet dieser Zinsanstieg für Eigentümer und Mieter?
Die Verzinsung variabler Hypotheken richtet sich in der Schweiz nach dem Saron (ehemals Libor). Zinsen werden meist rückwirkend aus dem Saron-Zinssatz berechnet. Steigt der Leitzins und erhöht die Notenbank infolgedessen den Saron, steigen mit kurzer Verzögerung auch die die Zinsen für variable Hypotheken. Mit etwas mehr Verzögerung wird der staatlich definierte Referenzzins daran angepasst. Dies erlaubt Vermietern, aktuelle Mietzinse zu erhöhen. Der erstmalige Anstieg des Referenzzinssatzes ist gemäss UBS, Raiffeisen und die Zürcher Kantonalbank (ZKB) bereits für März 2023 zu erwarten. Möglicherweise werden weitere Erhöhungen des Referenzzinssatzes im Lauf der nächsten Jahre folgen.
Beim Neuabschluss von langfristigen Hypotheken ist ebenfalls von einer Zinssteigerung auszugehen. Wer eine Immobilie kauft oder seine Hypothek erneuern muss, bezahlt seit Anfang Jahr deutlich höhere Hypothekarzinsen als zuvor; bei einer Laufzeit von 10 Jahren erhöhte sich der Zinssatz seitdem um rund 1,5%.
Wohnen wird für Mieter als auch für Eigentümer teurer, wobei die Preissteigerung nicht unbedingt proportional verläuft.
Der Vergabe von Hypothekardarlehen legten Banken in den vergangenen Jahren einen Zinssatz von 4,5% zugrunde. Aufgrund dessen dürfte der Zinsanstieg für Eigentümer verkraftbar sein.
Ende der Negativzinsen ändert Immobilienpreise
Höhere Zinsen bewirken eine deutliche Straffung der finanziellen Bedingungen für Käufer. Das könnte zu einer leichten Korrektur am Immobilienmarkt führen, sprich zu einem Absinken der Immobilienpreise um 10–15%. Ursache für diese Preiskorrektur nach unten wäre die sinkende Nachfrage nach Immobilien.
Rückläufige Preise bei Renditeliegenschaften
Einige Anleger trennen sich bereits von Liegenschaften, die schon länger auf ihrer internen Verkaufsliste stehen. Die Kosten für variable Hypotheken sind bereits um rund 1% gestiegen und Mieten können nicht im gleichen Mass angehoben werden. Jetzt, da die Kosten für Negativzinsen wegfallen und auf der Einnahmenseite Zinserträge winken, wird die Anzahl der zum Kauf angebotenen Liegenschaften tendenziell steigen und werden die Preise dementsprechend sinken.
Falls Sie den Verkauf einer Liegenschaft in absehbarer Zeit ins Auge fassen, raten wir, nicht in Panik zu verfallen, aber das Vorhaben in Angriff zu nehmen. Unsere gut ausgebildeten und erfahrenen Bewerter und Makler kennen die Preise und Entwicklungen und bieten Ihnen eine auf Ihre Lebensphase und Liegenschaft individuell zugeschnittene Beratung.
Eckbert Bohner
Gesamtleiter Verkauf
Mitglied der Geschäftsleitung
Master of Advanced Studies in Real Estate Management