Eigenmietwert Adieu? GOLDINGER Immobilien informiert.
Als Immobilienbesitzer geniessen Sie nicht nur die Vorteile, der Gestaltungsfreiheit und Unabhängigkeit – auch der Wegfall der monatlichen Mietzahlungen bietet seine Vorzüge. Vermeintlich wohnen Sie nach Abbezahlung der monatlichen Kreditrate kostenlos in Ihrem eigenen Zuhause. Nicht zu vergessen ist dabei allerdings eine wichtige finanzielle Komponente zu beachten: den Eigenmietwert. Dieser fiktive Mietwert Ihrer Immobilie wird als Einkommen betrachtet und entsprechend besteuert. Das bedeutet, dass aktuell auch nach der Abbezahlung Ihres Kredits weiterhin Kosten in Form von Steuern anfallen.
Dies könnte nun allerdings ein Ende haben: Es wird über eine Abschaffung diskutiert. In diesem Ratgeber klären wir zunächst darüber auf, was hinter dem Eigenmietwert steckt, wo das Problem liegt und warum eine Abschaffung diskutiert wird.
Das steckt hinter dem Eigenmietwert
Wie bereits erläutert handelt es sich bei dem Eigenmietwert um fiktive Mieteinnahme, die Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum versteuern müssen. Das bedeutet, dass Sie als Immobilienbesitzer einen Betrag versteuern müssen, den Sie theoretisch als Mieteinnahme erzielen könnten, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten würden. Dieser Betrag wird als Einkommen betrachtet und muss in Ihrer Steuererklärung angegeben werden. Typischerweise beträgt der Eigenmietwert mit 60-70% des marktüblichen Mietwertes veranschlagt.
Warum gibt es den Eigenmietwert?
Warum muss ich ein Einkommen versteuern, das faktisch nicht existiert? Die Idee hinter dem Eigenmietwert ist die steuerliche Gleichstellung von Mietern und Eigentümern. Während Mieter ihren Mietzins aus versteuertem Einkommen zahlen müssen, geniessen Eigentümer den Vorteil, keine Miete zu zahlen und gleichzeitig Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten wie Reparaturen oder Renovationen steuerlich absetzen zu können. Der Eigenmietwert soll diesen Vorteil ausgleichen, indem er ein fiktives Einkommen simuliert, das Eigentümer versteuern müssen.
Zudem wird der Eigenmietwert als Naturaleinkommen angesehen. Das bedeutet, dass der Vorteil, im eigenen Haus mietfrei zu wohnen, als eine Art Einkommen betrachtet wird. Diese theoretische Einnahme entspricht dem Betrag, den der Eigentümer erhalten würde, wenn er seine Immobilie vermieten würde. Obwohl dieses Einkommen nicht in Form von Geldflüssen existiert, stellt es dennoch einen wirtschaftlichen Nutzen dar, der besteuert werden soll.
Wie berechnet sich der Eigenmietwert?
Die Berechnung des Eigenmietwertes variiert je nach Kanton, zuständig ist dabei die jeweilige kantonale Steuerbehörde. Diese schätzen welchen Mietzins die Immobilie erzielen würde, wenn sie vermietet wäre unter Berücksichtigung von Faktoren wie Wohnlage, Fläche, Baujahr und Bauweise sowie einem Vergleich mit dem örtlichen Mietpreisniveau. Dabei kommen in Abhängigkeit vom jeweiligen Kanton unterschiedliche Verfahren zur Berechnung zum Einsatz:
Einige Kantone nutzen die sogenannte Vergleichsmiete. Hierbei wird der Mietwert vergleichbarer vermieteter Immobilien als Grundlage genommen, um sicherzustellen, dass der Eigenmietwert realistisch und marktgerecht ist. Dieses Verfahren findet unter anderem in St. Gallen Anwendung.
Andere Kantone, wie der Kanton Thurgau, verwenden das Einzelbewertungsverfahren basierend auf hedonischen Computermodellen. Dabei werden spezifische Faktoren der Immobilie berücksichtigt, wie das örtliche Mietzinsniveau, der Ausbau, der Zustand und das Alter der Immobilie.
Einige Kantone nutzen spezifische Schätzungsmethoden zur Berechnung des Eigenmietwertes. Dazu gehören beispielsweise die Verwendung des Gebäudeversicherungswertes (Basel-Landschaft) oder die Berücksichtigung der Altersentwertung und des Landwertes.
Individuelle Bewertungen kommen für Sonderfälle infrage, dazu gehören luxuriöse Liegenschaften und Ferienhäuser.
Unabhängig von den angewendeten Verfahren wird der Eigenmietwert in der Regel auf mindestens 60% des Marktwertes der Immobilie festgesetzt. Dies stellt sicher, dass die Besteuerung auf einer realistischen Schätzung basiert, auch wenn die genaue Methode der Berechnung variiert.
Das gilt für für GOLDINGER Immobilien Gebiete St. Gallen und Thurgau
St. Gallen: Der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen beträgt 70% der Marktmiete. Alle 10 Jahre erfolgt eine amtliche Schätzung.
Thurgau: Der Eigenmietwert beträgt 60% des indexierten Mietwerts Er wird jährlich mitgeteilt und bildet die Basis.
Wie sieht das konkret aus? – Ein Rechenbeispiel für St. Gallen
Im Kanton St. Gallen basiert der Eigenmietwert auf dem Marktwert der Immobilie und wird für den Hauptwohnsitz um 30% reduziert. Der durchschnittliche Mietpreis für Häuser in der Region beträgt 2690 CHF.
Jährliche Miete berechnen: 2.690 CHF/Monat × 12 Monate = 32.280 CHF/Jahr
Reduktion für Hauptwohnsitz anwenden: 32.280 CHF/Jahr × 0.70 = 22.596 CHF/Jahr
Der Eigenmietwert für diese Immobilie im Kanton St. Gallen beträgt somit 22.596 CHF pro Jahr und muss vom Einkommen versteuert werden, wenn Sie ein Haus besitzen.
Hinzufügen der Abzüge:
Wie bereits aufgeführt lassen sich dabei allerdings noch einiges abziehen. Angenommen Sie habe eine Hypothek von 850.000 CHF zu einem Zinssatz von 1,5%, was jährliche Zinskosten von 12.750 CHF ergibt. Zudem fallen jährliche Unterhaltskosten von 5.000 CHF an. Diese Kosten können vom Eigenmietwert abgezogen werden.
Hypothekarzinskosten berechnen: 850.000 CHF × 0.015 = 12.750 CHF
Abzüge anwenden: 22.596 CHF − 12.750 CHF − 5.000 CH F= 4.846 CHF
Das steuerbare Einkommen wird demnach durch die Abzüge um den verbleibenden Eigenmietwert von 4.846 CHF reduziert.
Wer genau unterliegt der Besteuerung des Eigenmietwertes?
Es lies sich bereits herauslesen, dass prinzipiell Immobilienbesitzer die Leittragenden des Eigenmietwertes sind, da diese die Besteuerung zahlen müssen. Diese Regelung betrifft nicht nur Eigentümer, die dauerhaft in ihrer Immobilie wohnen, sondern auch solche, deren Immobilien ständig zur Verfügung stehen. Dies gilt ebenfalls für Zweit- und Ferienimmobilien, die selbst genutzt werden. Der Eigenmietwert wird auf alle selbstgenutzten Immobilien angewendet, unabhängig davon, ob sie der Hauptwohnsitz oder eine gelegentlich genutzte Immobilie sind.
Eigenmietwert abschaffen? – Das steckt hinter der Diskussion
Die Diskussion um die Abschaffung des Eigenmietwertes hat in der Schweiz zunehmend an Bedeutung gewonnen. Ursprünglich eingeführt, um eine steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern sicherzustellen, ist der Eigenmietwert seit langem umstritten. Kritiker bemängeln, dass die Besteuerung eines fiktiven Einkommens, das nicht tatsächlich erzielt wird, insbesondere für Rentner und Personen mit geringeren Hypotheken ungerecht ist. Diese müssen oft hohe Steuern zahlen, obwohl ihr tatsächliches Einkommen niedrig ist.
Die Debatte um die Abschaffung wurde durch verschiedene politische Initiativen und Berichte angefacht, die die finanzielle Belastung von Eigenheimbesitzern und die administrativen Komplexitäten der aktuellen Regelung thematisieren. Ein Argument für die Abschaffung ist, dass dadurch die finanzielle Last auf die Eigentümer reduziert und das Steuersystem vereinfacht würde. Gleichzeitig gibt es jedoch Bedenken, dass die Abschaffung zu erheblichen Mindereinnahmen für die Kantone führen könnte, die diese Einnahmen zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben benötigen.
Der National- und Ständerat haben Ende 2024 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen, jedoch muss die Reform vom Volk und den Ständen am 28. September 2025 bestätigt werden. Verbunden wäre dies mit der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften.
Wer die Gewinner einer Abschaffung wären
Von einem Systemwechsel würden vor allem jene Eigenheimbesitzer profitieren, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben und nicht viel in den Unterhalt ihrer Immobilien investieren. Sie könnten keine hohen Abzüge geltend machen und würden somit von der Abschaffung am meisten profitieren. Besonders Rentner würden deutlich entlastet, da ihre Einkünfte nach der Pensionierung oft sinken, der steuerbare Eigenmietwert jedoch unverändert bleibt. Für Familien mit Kindern und berufstätigen Eltern wäre die Steuerentlastung hingegen weniger stark. Mit Abschaffung entfallen auch die Abzüge für Unterhaltskosten und Schuldzinsen (bzw. werden stark eingeschränkt), insbesondere bei Ersterwerbenden.
Das Alter der Immobilie spielt ebenfalls eine Rolle: Bei neuen Liegenschaften sind wenig Unterhaltskosten abziehbar, während bei älteren Immobilien grössere Investitionen in Renovationen und Instandhaltungen anfallen können. Solange das System mit abziehbarem Liegenschaftsunterhalt besteht, lassen sich diese Kosten steuermindernd absetzen.
Wer die Verlierer einer Abschaffung wären
Käufer von älteren Liegenschaften könnten eher zu den Verlierern gehören. Wer ein älteres Haus erwirbt und erheblich in Renovationen investiert, könnte diese Auslagen nicht länger in wesentlichem Umfang von der Steuer abziehen. Experten befürchten, dass dadurch die Anreize für den Liegenschaftsunterhalt sinken könnten, was zu einer grösseren Preisspanne zwischen Neubauten und Altliegenschaften führen würde. Diese Veränderung könnte sowohl das Baugewerbe als auch den Immobilienmarkt insgesamt beeinflussen.
Die Diskussion über die Abschaffung des Eigenmietwertes bleibt komplex und wird voraussichtlich in den kommenden Jahren weiter intensiv geführt werden, da sie verschiedene Interessen und finanzielle Auswirkungen berücksichtigt.
Ausblick – Wird es eine Abschaffung geben?
Ob es tatsächlich zu einer Abschaffung des Eigenmietwertes kommt, ist derzeit noch unklar. Die politischen und gesellschaftlichen Diskussionen sind im Gange, und es gibt sowohl starke Befürworter als auch Gegner. In den kommenden Jahren könnten entsprechende Reformen jedoch weiter vorangetrieben werden, insbesondere wenn der Druck von Seiten der betroffenen Eigenheimbesitzer zunimmt. Ein möglicher Kompromiss könnte darin bestehen, den Eigenmietwert nur für bestimmte Gruppen wie Rentner abzuschaffen oder zu reduzieren, um die finanzielle Belastung zu senken. Die Volksabstimmung findet am 28. September 2025 statt.
Goldingers Immobilientip: Verringerung der Steuerlast
Solange der Eigenmietwert noch bezahlt werden muss, nutzen Sie Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerlast. Folgende Kosten lassen sich vom Eigenmietwert abziehen:
Hypothekarzinsen
Gebäudeversicherungen
Erhaltungsrenovationen (wie z.B. der Austausch der Heizung oder die Erneuerung des Dachs)
Reparaturen in der Wohnung (z.B. Klempnerarbeiten oder das Streichen der Wände)
Fest installierte Haushaltsgeräte wie Backofen, Gefrierschrank oder Geschirrspüler
Investitionen zur Wertsteigerung durch erhöhte Energieeffizienz oder die Nutzung von Solarenergie (nicht in allen Kantonen anrechenbar)