„Buy-to-Let“: Sicheres Modell für die Eigentumswohnung?
Immobilienbesitzer und Investoren sind oftmals auf der Suche nach Möglichkeiten, die vorhandenen Ressourcen und Assets zu optimieren. Bei Wohnimmobilien kann das bspw. bedeuten, eine Wohneinheit zur Ferienwohnung umzuwandeln. In Gebieten, die stark vom Tourismus geprägt sind, wie in Kreuzlingen am Bodensee, können dadurch die Einkünfte gesteigert werden. Eine andere Form der Optimierung von Erträgen, bzw. Einkünften durch Wohnimmobilien ist das „Buy-to-Let“-Modell, wie es für Eigentumswohnungen in der Schweiz gern genutzt wird. Für den Immobilienbesitzer bedeutet das die Erweiterung der Eigentümerrolle mit Investoren-Charakter, um die des Vermieters. Zugleich knüpfen Praktizierende von „Buy-to-Let“ aufgrund guter Phasen am Immobilienmarkt möglicherweise die Erwartung einer Goldgrube daran. Oder ist es Katzengold?
Kapital & Puffer: „Buy-to-Let“ mit Risiko
„Buy-to-Let“ beruht auf dem Prinzip, dass die Wertentwicklung der Eigentumswohnung, in Verbindung mit den Mieteinnahmen, eine positive Rendite erzielt. Plausibel, schliesslich besteht ein Mehrfachnutzen der Immobilie. Wenn nicht ein wesentlicher Aspekt das Ganze relativieren würde: der Kapital- und Kapitalbeschaffungshebel. Grössere Investoren, die höhere Rücklagen, bzw. liquide Mittel zur Verfügung haben oder zu günstigeren Konditionen Kredite aufnehmen können sind hier im Vorteil. Kleinere Investoren, die Privatpersonen mit einer oder zwei Eigentumswohnungen, und Kind, Hund, Katze, Maus, haben es da schwerer – geringere Kapitalhöhe, andere Kredit-Konditionen und geringerer Puffer in schwierigen Zeiten. Zum Verzagen ist das aber noch kein Grund.
Faktoren der „Buy-to-Let“-Strategie bei Eigentumswohnungen
Ersichtlich sind damit bis jetzt folgende Komponenten für das „Buy-to-Let“-Investorenspiel:
- Zugang zu qualitativ guten Wohnimmobilien,
- Wertsteigerung der Objekte,
- Kapital und Kapitalbeschaffung,
- Dauerhafte Vermietung an extern.
Passt die Konstellation zwischen denen, ist „Buy-to-Let“ auch für kleine Investoren eine lohnenswerte Sache. Im Einzelnen heisst das, dass Preise für Wohnimmobilien relativ betrachtet auf einem niedrigen Niveau stehen sollten. Der Wohnimmobilienpreisindex und damit der für Eigentumswohnungen befinden sich seit 2017 im Aufwärtstrend. Keine Bange, die UBS hat das Risiko für eine Blasenbildung, mit Stand Anfang 2026, gering eingestuft. Und im Thurgau, den Kantonen Schaffhausen und St. Gallen ist nicht von einer Marktüberhitzung auszugehen. Die Preisentwicklung für Immobilien, gerade in der Ostschweiz, ist in den drei Kantonen moderat bis gut für Kaufinteressenten. Durch den starken Preisanstieg der letzten Jahre ist von einem eher moderaten Wertanstieg zu rechnen. Damit ist eine Komponente, die in der jüngeren Vergangenheit für bis zu 6% Rendite verantwortlich war, mit hoher Fremdkapitalquote beim Kauf sogar bis 13%, laut UBS im Wandel begriffen.
Eigentumswohnungen als Anlage: Zinshebel entscheidet
Durch die Zinsentwicklung in 2025 bis Februar 2026 in Richtung ein bis null Prozent, haben sich die Finanzierungskosten ebenfalls verändert. Wichtig zu wissen, in diese Kosten fallen hier auch Nebenkosten und bspw. Handwerkerdienste für den Unterhalt der Immobilie. Finanzierungsmodelle setzen sich in der Regel aus Fest- oder SARON-Hypotheken zusammen. Beide Hypothekenarten können aufgrund ihrer Eigenschaften, bspw. in einer Mischfinanzierung von Vorteil sein. Im Wesentlichen, weil mit einem Festzins langfristig für stabile, planbare Zinsen gesorgt werden kann. Sie sind jedoch schwankungsresistent und im Schnitt etwas teurer, weil sicherer. SARON-Hypotheken dagegen richten sich im Grunde direkt nach der täglichen Entwicklung des Zinses. Die Marge der Bank und die aufgezinsten Zinskosten ergeben den täglichen Satz. Dieser wird aufsummiert und nachträglich, meist aller 30 Tage erhoben. Der SARON ist ein kurzfristiges, flexibles
Finanzinstrument, welches alle Schwankungen mitnimmt und riskanter ist. Der massgebliche Faktor, der das Risikoprofil in Richtung Kurzfristigkeit verändert, ist die Trägheit. Sowohl Immobilienpreise als auch Mietpreise passen sich verzögert an Zinsveränderungen an. Steigen die Kosten stark und womöglich abrupt, verringert das die Mieteinkünfte.
Faktor Mieteinnahmen
Zum Thema Mieten hat das Bundesamt für Statistik für die Kantone Thurgau, Schaffenhausen und St. Gallen folgendes ermittelt, dass sich die Mietpreise der Kantone Thurgau, Schaffhausen und St. Gallen für die Jahre 2000, 2010, 2021 am Schweizer Durchschnitt orientieren. Insbesondere in städtischen und periurbanen Gemeinden ist das der Fall, wohingegen im ländlichen Raum 20-25% Minderung festgestellt werden konnten. Die Tendenz zeigt in verschiedenen Teilen der Schweiz weiter nach oben. Steigende Mietpreise könnten mögliche Veränderungen der Finanzierungskosten kompensieren. Trotz Preisentwicklung sollte die Akquise von potenziellen Mietern unproblematisch sein.
Zusammenfassend ist der grösste Risikotreiber die schwindende Marge durch steigende Finanzierungskosten, vor allem kurzfristig und ungesichert. Zudem belasten hohe Nebenkosten, hohe Kaufpreise und stete oder abnehmende Mieteneinnahmen die Erträge. Vor allem zu geringe und fehlende Kapitalpuffer können kleine Investoren in Bedrängnis bringen.
Sollten Sie Informationen zum Markt der Ostschweiz, insbesondere das Thurgau, Schaffhausen oder St. Gallen haben, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.
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