Grundstückgewinnsteuer in der Ostschweiz
Privater Immobilienbesitz in der Schweiz ist maßgeblich durch Maßnahmen zum Schutz des Immobilienmarktes gekennzeichnet. Die Grundstücksgewinnsteuer nach Art. 12 des Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) kann dafür exemplarisch stehen. Bei jeder Veräusserung privater Grundstücke, bebaut wie unbebaut, wird sie als Realsteuer in allen Kantonen auf den Gewinn erhoben. Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind dabei inbegrifflich. Der Grundgedanke hinter der Grundstückgewinnsteuer im Ursprünglichen verbindet den Ansatz zur Verhinderung und Verminderung von Immobilienspekulationen, Stabilisierung des Schweizer Immobilienmarktes und langfristigen Erhaltung des Angebots für Wohnimmobilien.
Verfährt ein Kanton nach dem dualistischen Besteuerungssystem, bei dem Grundstückgewinnsteuer und Einkommensteuer getrennt erhoben werden, sind neben regulären Verkäufen, bspw.
- Schenkungen,
- Übertragungen ins Geschäftsvermögen,
- Spezifische Auflagen und Einschränkungen, wie Beseitigungsrevers für eine Baulinie oder Weg- und Leitungsrechte,
- Beteiligung Dritter wie Immobiliengesellschaften und
- reguläre Wertsteigerungen gleichgestellt.
Daher bietet es sich an, die Höhe der Steuer bereits im Verlaufe des Verkaufsprozesses oder für die vorbereitende Wertermittlung zu kennen.
Sparen Sie sich Überraschungen
Nach einem erfolgreichen Immobilienverkauf sollte Freude herrschen. Manchmal fällt die Grundstückgewinnsteuer höher aus, als erwartet. Berechnen Sie bereits heute Ihre provisorische Gewinnsteuer und informieren Sie sich über Fallstricke.
ermittlung Der Grundstückgewinnsteuer: Grundzüge
Obwohl jeder Kanton eine eigene Berechnungs- und Ermittlungsgrundlage hat, enthält die einfache Formel Grundstückgewinn = Verkaufspreis – Anlagekosten das Wesentliche. Um die Grundstückgewinnsteuer genauer herauszuarbeiten, muss die Formel etwas weiter aufgeschlüsselt werden – laut GGSt. Die Rolle abzugsfähiger Kosten und wertvermehrender Investitionen wird dadurch gut herausgestellt. Die Formel lautet Grundstückgewinnsteuer:
= [(Verkaufspreis – Verkaufskosten) – (Erwerbspreis + Erwerbsnebenkosten + Wertvermehrende Investitionen)] x angewandter Steuersatz
Zu den Verkaufs- und Erwerbsnebenkosten zählen Aufwände für Makler, Notare oder die Handänderung. Wertvermehrende Investitionen zeichnen sich dadurch aus, dass sie nachhaltig baulich die Qualität des Objekts heben - mehr dazu im Ratgeber Sanierung. Der
- Anbau eines Wintergartens oder einer Garage,
- die Umrüstung auf erneuerbare Energien,
- die Aufwertung von Einbauten (Badewanne, Küche) oder
- der Umbau für mehr Barrierefreiheit
gehören dazu. Um einen steuerlichen Effekt herbeizuführen, reicht es nicht, kleinere Reparaturarbeiten, Malerarbeiten oder eine Reinigung durchzuführen. In Vorbereitung auf einen Immobilienverkauf wiederum sind das gut geeignete Massnahmen, um den Eindruck der Immobilie zu verbessern.
Sollten die Anlagekosten den Erlös übersteigen, also den Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen, wird keine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Das Potenzial für mögliche Benachteiligungen würde dadurch steigen. Zumal der Zweck der Steuer damit verändert würde. Neben nicht erzielbaren Gewinnen aus einem potenziellen Verkauf räumt das StHG weitere Fälle ein, in denen ein Aufschub möglich ist. Explizit heisst es Aufschub, nicht Erlass. Die Grundstückgewinnsteuer kann aufgeschoben werden, wegen
Wie sich ein voller, teilweiser oder nicht in Anspruch genommener Aufschub auf die Finanzierung bei Reinvestition auswirkt, wird im Folgenden verdeutlicht.
Voller Aufschub
Ist der Kaufpreis des neuen Objektes höher als der Verkaufspreis des alten, wird die volle Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben.
Voller Aufschub =Reinvestition des Gesamten Gewinnes
Teilweiser Aufschub
Kostet das neue Objekt weniger als das der Verkaufspreis des Alten, aber liegt über den Anlagekosten, kann ein Teil des Gewinns aufgeschoben werden - der übrige Gewinn besteuert.
Teil-Aufschub = Reinvestition eines Teiles des Gewinnes
Kein Aufschub
Ist der Kaufpreis des neuen Objektes tiefer als die Anlagekosten des verkauften Objektes, kann die Grundstückgewinnsteuer nicht aufgeschoben werden. Es wird der volle Gewinn besteuert.
Kein Aufschub = Keine Reinvestition des Gewinnes
Anlagekosten: 700.'000,-
Alte Liegenschaft verkauft für: 900'000,-
Gewinn: 200'000,-
Neue Liegenschaft: 1'000'000,-
Anlagekosten: 700'000,-
Alte Liegenschaft verkauft für: 900'000,-
Gewinn: 200'000,-
Neue Liegenschaft: 750'000,-
Anlagekosten: 700'000,-
Alte Liegenschaft verkauft für: 900'000,-
Gewinn: 200'000,-
Neue Liegenschaft: 500'000,-
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Berechnungsprinzip der Grundstückgewinnsteuer
Der Prozess zur Feststellung, Dokumentation und Veränderung der Steuerpflicht ist immer gleich. Die Pflicht entsteht bei Beurkundung des Kaufvertrags. Der durch den Verkauf entstandene Gewinn muss durch den Verkäufer meist innerhalb einer Frist von 30 Tagen angemeldet werden. Daraufhin berechnet die Steuerverwaltung den Betrag und erlässt eine Steuerverfügung. Sollte der Verkäufer aus irgendeinem Grund seiner Steuerverpflichtung nicht nachkommen, muss der Käufer einspringen, da er subsidiär haftet und das Objekt sonst nicht freigegeben wird. In der Praxis heisst das in der Regel, dass der Käufer einen Teil des Kaufbetrags auf einem Treuhandkonto hinterlegt. Wichtig für Käufer: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung muss vorübergehend vorliegen, bevor der volle Betrag übergeht.
Grundstückgewinnsteuer nach Kantonen
Die Möglichkeit der Kantone selbst die Umsetzung der Grundstückgewinnsteuer zu gestalten, ist ebenfalls im §12 des StHG festgehalten. In der Praxis bedeutet das, dass die Kantone dem gleichen Grundmodell und der Gesetzgebung folgen, aber ihre eigenen Zu- und Abschläge, Grundwerte und Zeiträume definiert haben. Eine gute Optimierungsstrategie, die den allermeisten Besitzern von Wohnimmobilien zupass kommen sollte, ist eine Kombination aus möglichst langer Haltedauer und der bestmöglichen Schmälerung des Gewinns, bspw. durch wertvermehrende Investitionen.
Grundstückgewinnsteuer Thuragu
Im Thurgau liegt der Basiswert für die Grundstückgewinnsteuer bei 40%. Davon ausgehend werden entsprechend der Haltedauer der Immobilie jährlich steigende Prozentpunkte vom Basissteuerbetrag abgezogen. Dem Grundgedanken der Grundstückgewinnsteuer folgend, werden sehr kurze Haltedauern mit sehr hohen Aufschlägen versehen. Umgekehrt gehen die Reduktionen pro Jahr Haltedauer soweit, dass sie ab dem 24. Jahr auf unter 10% fallen.
| Haltezeit ab Übergang in Jahren | Steuerbelastung in % vom Steuersatz 40% |
| 0 +/- | + 36 |
| 1 | + 24 |
| 2 | + 12 |
| 3 | 0 +/- |
| 6 | - 4 |
| 12 | -28 |
| 18 | -52 |
| 23+ | -72 |
Für weitere Informationen zur Grundstückgewinnsteuer und anderen zentralen Steuern besuchen Sie gern die Website der Steuerverwaltung Thurgau.
Grundstückgewinnsteuer St. Gallen
In St. Gallen wird ein progressives Besteuerungsmodell für Immobilien verwendet. Die Gewinne, also nach Einbeziehung aller Zu- und Abschlagsfaktoren, werden nach Höhe besteuert – siehe §140 Steuergesetz. Wichtig sind hier zwei Haltedauern.
- Bei fünf Jahren Haltedauer und für jedes volle Jahr darunter werden je 1% aufgeschlagen – je kürzer die Haltedauer, desto mehr Prozente.
- Eine Immobilie, die mehr als 15 Jahre im Besitz einer VerkäuferIn ist, wird bei der Besteuerung auf den Gewinn pro vollem Jahr mit 1% Steuerabzug berechnet.
Nach 30 Jahren Haltedauer ist von einer übrigen Steuerbelastung von unter 10% auszugehen. Der Kanton empfiehlt mit ausreichendem Vorlauf vor einem Verkauf eine Vorausberechnung der Grundstückgewinnsteuer. Einen Überblick über die Steuersätze für die einfache Besteuerung finden Sie im Folgenden.
Für weitere Informationen zur Grundstückgewinnsteuer und anderen zentralen Steuern besuchen Sie gern die Website der Steuerverwaltung St. Gallen.
| Prozentsatz % | Bemessungsgrenze in CHF |
| 0 +/- | Erste 2'200,- |
| 2 | Weitere 2'100,- |
| 4 | Weitere 2'600,- |
| 6 | Weitere 6'900,- |
| 8 | Weitere 16'000,- |
| 10 | Weitere 176'200,- |
| Bemessungsgrenze > 248'000,- zusätzlich | |
| 10,5 | Weitere 208'000,- |
| 11 | Weitere 144'000,- |
| einheitlich 10 | Bemessungsgrenze > 600'000,- |
Grundstückgewinnsteuer Schaffhausen
Gewinne durch Immobilien bei natürlichen Personen werden im Kanton Schaffhausen ebenfalls nach einem progressiven Modell besteuert. Kurze Haltedauern für eine Immobilie in Schaffhausen werden wie in den anderen Kantonen mit einem hohen Prozentsatz versehen. Ab dem sechsten Jahr, mit Beginn der regulären, wachsenden Steuerentlastung, greift das progressive Modell. Nach 17 Jahren liegt die Steuerlast bei weniger als 40%. Gewinne unter 5'000,- CHF sind steuerfrei.
| Haltezeit ab Übergang in Jahren | Steuerbelastung in % |
| Bis 0,5 | + 50 |
| Bis 2 | + 35 |
| Bis 4 | + 15 |
| 6 | 0 +/- |
| Bis 6 | - 5 |
| Bis 8 | - 15 |
| Bis 10 | - 25 |
| Bis 12 | - 35 |
| Bis 14 | - 45 |
| Ab 17 | - 60% (maximale Entlastung) |
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FAQ Grundstückgewinnsteuer
Jeder Kanton hat eine Form der Grundstückgewinnsteuer. Eine wichtige Unterscheidung ist die Grundlage des monoistischen oder dualistischen Besteuerungssystems. Bis auf den Kanton Obwalden nutzen alle das dualistische System. Hier werden Privatpersonen und Unternehmen in Bezug auf Immobilienbesitz und Besteuerung unterscheiden – Grundstückgewinnsteuer vs. Einkommensteuer. Im Kanton Obwalden wird jeder Grundstückgewinn über die Einkommensteuer einbezogen.
In der Schweiz muss immer eine Grundstückgewinnsteuer abgeführt werden. Sie kann durch eine sehr lange Haltedauer der Immobilie sehr stark gesenkt oder durch Neuinvestition der Gewinne in eine neue Immobilie aufgeschoben werden. Geht eine Immobilie in Geschäftsbesitz über, kann die Grundstückgewinnsteuer verschoben werden. Durch Sonderfälle wie die Rückabwicklung eines Immobiliengeschäfts kann die entrichtete Steuer zurückgewährt werden. Das entspricht allerdings keinem Erlass.
Wie hoch die Grundstückgewinnsteuer ausfällt, hängt massgeblich vom erzielten Reingewinn ab. Zudem spielen Makler- oder Notarkosten und wertsteigernde Investitionen eine wichtige Rolle. Die einfache Formel Verkaufspreis – Anlagekosten bietet für die Berechnung einen Anhaltspunkt. Der Kanton, in dem Ihre Immobilie steht, bietet in aller Regel einen Online-Rechner oder die Möglichkeit einer Vorkalkulation an. Denn jeder Kanton setzt auf ein angepasstes Besteuerungssystem. Immobilienmakler können Ihnen ebenfalls bei der Berechnung zur Hand gehen.
Eine Handänderung beschreibt den rechtlich anerkannten Übergang einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer. Massgeblich ist der Eintrag ins Grundbuch, nicht allein der Kaufvertrag. In Puncto Steuer ist die offizielle Handänderung im Grundbuch der Stichtag für die Grundstückgewinnsteuer, die Grundsteuer und die Grundlage für Versicherungs- und Energieverträge. Die Handänderungssteuer wird auf Grundlage des Kaufpreises ermittelt und ist vom Käufer und Verkäufer zu zahlen. Sollte der Verkäufer die Steuer tragen ist sie in der Regel voll in der Grundstückgewinnsteuer enthalten. Die Handänderungssteuer wird von der entsprechenden Gemeinde oder dem Kanton eingenommen.
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